Επτά σημεία, ερωτήσεις και απαντήσεις για το ζήτημα των εγκλωβισμένων αγοραστών, οι οποίοι έμειναν χωρίς τίτλο

Μεγάλη έκταση πήρε, για ακόμη μία φορά, το θέμα των εγκλωβισμένων αγοραστών την περασμένη εβδομάδα στη Βουλή και ειδικότερα στην Επιτροπή Νομικών, η οποία πολλάκις έχει ασχοληθεί και κυρίως επεδίωξε να βρει λύση στο πρόβλημα. Οι δυσκολίες άπτονται στοιχείων αντισυνταγματικότητας, τα οποία φαίνεται ότι δύσκολα μπορούν να ξεπεραστούν και μοναδική λύση για το θέμα είναι, όχι δια νομοθεσίας αλλά μέσω διευθέτησης με τις τράπεζες, να απελευθερωθούν μερικές χιλιάδες μεταβιβάσεων ακινήτων ή έκδοσης τίτλων ιδιοκτησίας. 

Το brief απαντά στις ουσιώδεις παραμέτρους του προβλήματος, τα πώς και τα γιατί, ποια είναι η σημερινή εικόνα και τι έπεται στο άμεσο μέλλον. Θα πρέπει να σημειωθεί ότι το θέμα εκθέτει την Κύπρο και διεθνώς, αφού ξένοι αγοραστές ακινήτων που δεν κατάφεραν να εξασφαλίσουν τίτλο ιδιοκτησίας έχουν προσφύγει σε διεθνή, δικαστικά σώματα κατά της Κύπρου, ενώ οι διεθνείς δανειστές σε εκθέσεις τους για τη χώρα αναφέρονται στο εν λόγω πρόβλημα. 


Τι ακριβώς αφορά το πρόβλημα των εγκλωβισμένων αγοραστών;
Μερικές χιλιάδες συμπολιτών μας έχουν προβεί σε αγορές ακινήτων, έχουν πληρώσει τον πωλητή (δηλαδή τον developer) αλλά δεν έχουν στα χέρια τους τίτλο ιδιοκτησίας, ο οποίος είναι δεσμευμένος λόγω άλλης υποθήκη έναντι δανείου επιχειρηματιών προς τράπεζες. Αυτό έχει γίνει σε μεγάλο βαθμό κατά τα χρόνια της ραγδαίας οικονομικής ανάπτυξης, δηλαδή τη δεκαετία του 2000-2010, όπου καταγράφηκε και το μεγάλο μπουμ στον δανεισμό, τις τιμές και τις πωλήσεις ακινήτων. 

Η φρενίτιδα που καταγράφηκε στα ακίνητα οδήγησε αφενός σε μεγάλο φόρτο εργασίας στο Τμήμα Κτηματολογίου και αφετέρου σε μηδενικές ερωτήσεις από αγοραστές, οι οποίοι προχωρούσαν σε αγορές ακινήτων δίχως να διασφαλίζουν προηγουμένως ότι θα έπαιρναν τίτλο ιδιοκτησίας των ακινήτων τους. 

Αυτό είχε ως επακόλουθο developers να λαμβάνουν δάνεια για ανέγερση ενός ακινήτου, βάζοντάς το ως υποθήκη για εξασφάλιση δανεισμού. Στη συνέχεια και παρόλο που πληρώνονταν από τους αγοραστές, προχωρούσαν στη δημιουργία άλλων έργων και δεν εξυπηρετούσαν τις οφειλές προς τους πιστωτές τους.


Φαύλος Κύκλος
Αυτό δημιούργησε έναν φαύλο κύκλο που σήμερα έχει ως εξής: 
ο developer χρωστά στην τράπεζα αλλά δεν πληρώνει 
η τράπεζα έχει υποθηκευμένο ακόμη το ακίνητο και για να λάβει όσα της οφείλονται πρέπει να το εκποιήσει ή να δεσμεύσει άλλη περιουσία του επιχειρηματία 
ο αγοραστής ενώ έχει πληρώσει το ακίνητο δεν έχει πάρει τίτλο ιδιοκτησίας.

Ο κίνδυνος που υπάρχει είναι η τράπεζα να προχωρήσει σε εκποίηση, ο αγοραστής να μείνει χωρίς σπίτι, παρόλο που το έχει πληρώσει και ο developer -που δεν έχει πληρώσει- να έχει σπαταλήσει αλλού τα έσοδα από τις πωλήσεις.  


Πόσοι είναι οι εγκλωβισμένοι αγοραστές;
Υπάρχουν κατά καιρούς πολλά νούμερα που βγαίνουν στη δημοσιότητα που κάνουν λόγο για κάποιες χιλιάδες εγκλωβισμένους αγοραστές, αλλά και για δεκάδες χιλιάδες ανέκδοτους τίτλους ιδιοκτησίας. 


Γιατί είναι τόσο δύσκολο να επιλυθεί το θέμα; 
Οι πολλές διαδικασίες (νομικές, γραφειοκρατικές και οικονομικές) αλλά κυρίως τα νομικά προβλήματα καθιστούν το θέμα δύσκολο. 

Για να επιλυθεί το συγκεκριμένο πρόβλημα (και άρα κάποιοι αγοραστές να αποκτήσουν τίτλο ιδιοκτησίας) οι τράπεζες πρέπει να αποδεσμεύσουν ενυπόθηκα ακίνητα, τα οποία ήταν εξασφάλιση για δάνεια επιχειρηματιών και επομένως να επωμιστούν οικονομικές ζημιές. 

Άρα οι τράπεζες δεν προχωρούν σε μια τέτοια κίνηση πριν ο κάθε developer πληρώσει τις οφειλές του. 

Την ίδια ώρα όμως θυματοποιείται ο εκάστοτε εγκλωβισμένος αγοραστής. Η σύνθετη σειρά πραγμάτων καθιστά την όποια απόπειρα διευθέτησης του ζητήματος ιδιαίτερα δύσκολη. 


Πώς ορισμένοι από τους εγκλωβισμένους αγοραστές κατάφεραν να εξασφαλίσουν τίτλο ιδιοκτησίας;
Έπειτα από σχετικές νομοθετικές ρυθμίσεις που προωθήθηκαν από την κυβέρνηση, όταν Υπουργός Εσωτερικών ήταν ο Σωκράτης Χάσικος, έγινε μια διευθέτηση ούτως ώστε κάποιοι αγοραστές, με συγκεκριμένα κριτήρια να κατηγοριοποιηθούν ως εγκλωβισμένοι αγοραστές. Βάσει αυτού απόκτησαν το δικαίωμα να αιτηθούν έκδοσης τίτλου ιδιοκτησίας από το Κτηματολόγιο. 

Αυτό ίσχυσε για μερικούς μήνες και μέχρι του σημείου που σχετική νομοθεσία κρίθηκε αντισυνταγματική από το Ανώτατο Δικαστήριο. Από τότε μέχρι σήμερα κυρίως η Επιτροπή Νομικών της Βουλής αναζητεί τη χρυσή τομή που θα δώσει λύσεις σε χιλιάδες εγκλωβισμένους αγοραστές. Στο μεσοδιάστημα ορισμένες χιλιάδες αγοραστών φάνηκαν τυχεροί και εξασφάλισης τίτλο. 


Η προφορική δέσμευση…
Θα πρέπει να σημειωθεί ότι κατά τον περασμένο Ιούλιο και κατά τη διάρκεια συζητήσεων σειράς νομοθεσιών στη Βουλή για τις τράπεζες, ο Αβέρωφ Νεοφύτου ζήτησε και έλαβε δέσμευση από τις τράπεζες ότι θα πάψουν να φέρουν νομικές ενστάσεις στις περιπτώσεις που κάποιος αγοραστής πλήρωσε το ακίνητό του και δεν έχει τίτλο ιδιοκτησίας. 

Οι τράπεζες από την πλευρά τους διαμηνύουν ότι δεν είναι όλες οι περιπτώσεις ίδιες και ότι σε κάποιες από αυτές υπάρχει άτυπη συνεννόηση developer με πελάτη, προκειμένου ο αγοραστής να πάρει τίτλο ιδιοκτησίας αλλά ο developer να μην πληρώσει την τράπεζα για όσα χρωστά. Είναι για τέτοιες περιπτώσεις που οι τράπεζες κινούνται νομικά, τουλάχιστον όπως ισχυρίζονται οι ίδιες, επιδιώκοντας να λάβουν μη εξυπηρετούμενες οφειλές.  


Τι γίνεται από ‘δω και πέρα; 
Εδώ και μήνες κυρίως μέσω της Επιτροπής Νομικών της Βουλής αναζητείται η λύση για απεμπλοκή από το συγκεκριμένο πρόβλημα αλλά και για να διασφαλιστεί ότι δεν θα αντιμετωπίσουμε ξανά στο μέλλον το συγκεκριμένο φαινόμενο. 

Οι μέχρι στιγμής προτάσεις που έχουν υποβληθεί προσκρούουν σε θέματα αντισυνταγματικότητας, ενώ η εμπλοκή υπηρεσιών και άλλων φορέων (Κτηματολόγιο, Νομική Υπηρεσία, τράπεζες, Βουλή και developers) καθιστά κάθε προσπάθεια πολύπλοκη και δύσκολη.