ΓΡΑΦΕΙ Ο
ΜΑΡΙΟΣ ΑΔΑΜΟΥ

Παρά τις επαναλαμβανόμενες εκκλήσεις τόσο της Κυβέρνησης όσο και των Τραπεζών και της Κεντρικής Τράπεζας, τα κόμματα της αντιπολίτευσης με σειρά προτάσεων νόμου θα επιχειρήσουν, εκ νέου, να αλλάξουν το νομικό πλαίσιο που διέπει τις εκποιήσεις ενυπόθηκων ακινήτων.

Μάλιστα, στην συνεδρία της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Οικονομικών, η οποία θα συνέλθει εκτάκτως την Τρίτη (16/3) θα τεθούν επί τάπητος 13 συνολικά προτάσεις νόμου, μέσω των οποίων, μεταξύ άλλων, θα δίδεται το δικαίωμα στον ενυπόθηκο δανειστή να προσφύγει στο Δικαστήριο, τόσο για έκδοση διατάγματος αναστολής εκποίησης του ακινήτου του όσο και για αμφισβήτηση του οφειλόμενου ποσού προς το χρηματοπιστωτικό ίδρυμα, καθώς και για αμφισβήτηση της νομιμότητας της σύμβασης που υπέγραψε με την τράπεζα.

Επίσης, μέσω των προτάσεων νόμου θα επιχειρηθεί η εκ νέου αναστολή των εκποιήσεων, είτε μεμονωμένα για κύριες κατοικίες και μικρές επαγγελματικές στέγες είτε και του συνόλου των προγραμματισμένων πλειστηριασμών.

>>> Ροή Ειδήσεων Brief – Επιλεγμένο περιεχόμενο <<<

Πάντως, για συζήτηση των 13 προτάσεων νόμου, έχουν προσκληθεί και θα παρευρεθούν στην Επιτροπή, εκπρόσωποι του Υπουργείου Οικονομικών, o Χρηματοοικονομικός Επίτροπος, εκπρόσωποι της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου, του Συνδέσμου Τραπεζών Κύπρου, της Κυπριακής Εταιρείας Διαχείρισης Περιουσιακών Στοιχείων Λτδ (ΚΕΔΙΠΕΣ), του ΚΕΒΕ, της ΟΕΒ, της ΠΟΒΕΚ, του Κινήματος Ενάντια στις Εκποιήσεις, του Συνδέσμου Προστασίας Πρώτης Κατοικίας, του Συνδέσμου Προστασίας Δανειοληπτών Τραπεζών (ΣΥΠΡΟΔΑΤ), του Κινήματος Προστασίας και Δικαιωμάτων Δανειοληπτών και του Συνασπισμού Μικρών Επιχειρήσεων και Αυτοεργοδοτουμένων (ΣΥ.Μ.Ε.Α). 

Οι προτάσεις νόμου
Σκοπός της πρώτης πρότασης νόμου, η οποία κατατέθηκε το 2015 από τον Πρόεδρο της ΕΔΕΚ, Μαρίνο Σιζόπουλο, είναι η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να καθοριστεί ότι για σκοπούς διεξαγωγής διαδικασίας πώλησης ενυπόθηκου ακινήτου με τη διαδικασία του πλειστηριασμού, ως αξία του ακινήτου θα λαμβάνεται υπόψη η αρχική αξία του ακινήτου, η οποία είχε γίνει αποδεκτή από το πιστωτικό ίδρυμα κατά το χρόνο της σύναψης της αρχικής σύμβασης.

Προβλέπεται, επίσης, ότι σε περίπτωση που ο ενυπόθηκος οφειλέτης έχει λόγους να πιστεύει ότι η αγοραία αξία του υπό πώληση διά πλειστηριασμού ακινήτου του θα είναι ψηλότερη, αν διενεργηθεί εκτίμηση με βάση τις σημερινές συνθήκες αγοράς, έχει το δικαίωμα να ζητήσει τη διενέργεια εκτίμησης σύμφωνα με τη διαδικασία που ήδη προβλέπεται στη βασική νομοθεσία.

Προστασία από εκποιήσεις μέχρι και για δέκα χρόνια
Σκοπός, εξάλλου, της δεύτερης πρότασης νόμου, την οποία κατέθεσε το 2018 ο Βουλευτής των Οικολόγων, Γιώργος Περδίκης, είναι, επίσης, η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να παρασχεθεί προστασία στους ιδιοκτήτες που αντιμετωπίζουν σοβαρές δυσκολίες αποπληρωμής των δανείων τους λόγω της οικονομικής κρίσης, σε εκείνες τις περιπτώσεις που η ακίνητη περιουσία είναι δεσμευμένη με σύμβαση υποθήκης ή είναι εγγεγραμμένη σε κτηματικό μητρώο.

Με την προτεινόμενη ρύθμιση, σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση που την συνοδεύει, παρέχεται προστασία στους ιδιοκτήτες των εν λόγω ακινήτων από τον κίνδυνο εκποίησης της περιουσίας τους από πιστωτικά ιδρύματα για χρονική περίοδο δέκα ετών. 

Ειδικότερα, προστατεύονται οι ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας, επαγγελματικής στέγης και αγροτικής γης, δεδομένου ότι πληρούν τα καθοριζόμενα κριτήρια. Παράλληλα, παρέχονται κίνητρα αποπληρωμής στους ιδιοκτήτες τέτοιων περιουσιών με την απαλλαγή από την υποχρέωση καταβολής οποιουδήποτε φόρου ή άλλης επιβάρυνσης. 

Σημειώνεται ότι τα πιστωτικά ιδρύματα θα είναι διασφαλισμένα, καθότι η μη καταβολή δόσης θα θεωρείται αστικό αδίκημα. Συνεπώς, αναφέρεται στην αιτιολογική έκθεση, θα παρέχεται η δυνατότητα στους πιστωτές να εισπράξουν τις δόσεις του δανείου δικαστικώς.

>>> Οι οικονομικές εξελίξεις σήμερα <<<

Δικαίωμα αμφισβήτησης ακόμη και των οφειλών
Με την τρίτη πρόταση νόμου, την οποία κατέθεσαν οι Βουλευτές της ΕΔΕΚ, Κωστής Ευσταθίου και Ηλίας Μυριάνθους το 2018, επιχειρείται η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να δοθεί το δικαίωμα στον ενυπόθηκο οφειλέτη σε διαδικασία πώλησης ακινήτου εκ μέρους ενυπόθηκου δανειστή να προχωρεί με καταχώριση αίτησης/έφεσης για παραμερισμό της ειδοποίησης της σκοπούμενης πώλησης, όταν αμφισβητεί το ύψος του απαιτητού εκ μέρους του δανειστή χρέους. 

Σύμφωνα με την αιτιολογική έκθεση, καταχωρισθείσα τέτοια έφεση θα έχει βάσιμους λόγους επιτυχίας, εάν υποστηρίζεται από επαρκή στοιχεία και δεν κρίνεται από το δικαστήριο ως κακόπιστη. 

Διασφάλιση δικαιωμάτων ενυπόθηκων δανειοληπτών
Με την τέταρτη, δε, πρόταση νόμου, την οποία κατέθεσε ο Βουλευτής των Οικολόγων, Γιώργος Περδίκης, το 2019, σκοπείται η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να διασφαλιστούν τα καλώς νοούμενα συμφέροντα των ενυπόθηκων δανειοληπτών. 

Ειδικότερα, προτείνονται τα ακόλουθα:
1/ Η επιμήκυνση της προθεσμίας εξόφλησης οφειλόμενων ποσών από την ημερομηνία επίδοσης της ειδοποίησης από τριάντα σε ενενήντα ημέρες.
2/ Ο διορισμός των δύο εκτιμητών από προκαθορισμένο κατάλογο που διατηρεί ο διευθυντής του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, ώστε να διασφαλίζεται η αντικειμενικότητα των εκθέσεών τους για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας. 
3/ Ο ενυπόθηκος δανειστής να έχει υποχρέωση να ενημερώνει ενδιαφερόμενους αγοραστές για το ενυπόθηκο ακίνητο, αντί απλά να δύναται να παρέχει ενημέρωση, εάν το επιθυμεί. 
4/ Η επέκταση του χρόνου που διατηρείται η επιφυλασσόμενη τιμή πώλησης στο 80% της αγοραίας αξίας από τρεις μήνες σε έξι μήνες και η διατήρηση του 50% της αγοραίας αξίας ως επιφυλασσόμενης τιμής στο διηνεκές. 
5/ Η διαγραφή των διατάξεων που αφορούν στη δυνατότητα διεξαγωγής ηλεκτρονικών πλειστηριασμών.
6/ Η επιμήκυνση της περιόδου επίδοσης της ειδοποίησης στον ενυπόθηκο οφειλέτη και δημοσίευσής της, που προβλέπει ότι το ακίνητο θα εκπληστηριασθεί, από τριάντα σε ενενήντα μέρες, ώστε να υπάρχει επαρκής χρόνος αντίδρασης από τον ενυπόθηκο δανειολήπτη και την καλύτερη δυνατότητα εξασφάλισης πώλησης στις 
επιφυλασσόμενες τιμές.
7/ Η διασφάλιση του συνταγματικού δικαιώματος σε στέγη στο πλαίσιο πλειστηριασμού κατ’ αναλογίαν των διατάξεων του Μέρους VI του βασικού νόμου, οι οποίες προβλέπουν για τη διεξαγωγή πλειστηριασμού μέσω του διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας.
8/ Η διαγραφή των διατάξεων που απαιτούν τον συνυπολογισμό των τόκων και τυχών δικαστικών εξόδων ως εξασφαλισμένων από αρχική υποθήκη ακινήτου πριν την διάσπασή της σε διακριτές νέες υποθήκες. 

>>> Όλες οι έρευνες και αναλύσεις της Brief <<<

Πρόσβαση στη δικαιοσύνη
Σκοπός, επίσης, της πέμπτης πρότασης νόμου, η οποία κατατέθηκε από τους Βουλευτές της ΕΔΕΚ, Κωστή Ευσταθίου, και Αλληλεγγύης Μιχάλη Γιωργάλλα το 2019, είναι η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να καθορισθεί ρητά ότι κάθε οφειλέτης έχει δικαίωμα πρόσβασης στη δικαιοσύνη, προκειμένου να αμφισβητήσει το εμφανιζόμενο ως ποσό της οφειλής, τη νομιμότητα της υποθήκης ή προς αναγνώριση καταχρηστικής συμπεριφοράς του ενυπόθηκου δανειστή.

Η προτεινόμενη ρύθμιση, τονίζουν οι εισηγητές, κρίνεται αναγκαία στο πλαίσιο περιφρούρησης του συνταγματικού δικαιώματος κάθε προσώπου να έχει πρόσβαση σε δικαστήριο προς διάγνωση των αστικών αυτού δικαιωμάτων.

Αναστολή καταβολής οφειλών
Με την έκτη πρόταση νόμου, η οποία κατατέθηκε από τους Βουλευτές του ΔΗΚΟ, Ζαχαρία Κουλία και Παύλο Μυλωνά, και τον Βουλευτή του Κινήματος Αλληλεγγύη, Μιχάλη Γιωργάλλα, επιχειρείται η θέσπιση νομοθεσίας για την αντιμετώπιση των οικονομικών δυσχερειών που προκύπτουν λόγω των έκτακτων εξαιρετικών και απρόβλεπτων περιστάσεων που έχουν δημιουργηθεί με την πανδημία του κορωνοϊού.

Ειδικότερα, με την πρόταση νόμου αναστέλλεται προσωρινά η υποχρέωση καταβολής οφειλών από πρόσωπα τα οποία, λόγω της κηρυχθείσας πανδημίας, έχουν περιέλθει σε αδυναμία καταβολής των εν λόγω οφειλών σε πιστωτή, ο οποίος νομιμοποιείται, βάσει οποιουδήποτε εν ισχύι νόμου, να προβεί σε είσπραξη οφειλής.

Προώθηση υγειών αναδιαρθρώσεων
Σκοπός της έβδομης πρότασης νόμου, την οποία κατέθεσαν οι Βουλευτές της Συνεργασίας Δημοκρατικών Δυνάμεων, Άγγελος Βότσης, Μαρίνος Μουσιούττας και Γιώργος Προκοπίου, είναι η τροποποίηση του «περί της Σύστασης και Λειτουργίας του Ενιαίου Φορέα Εξώδικης Επίλυσης Διαφορών Χρηματοοικονομικής Φύσης Νόμου», ώστε δανειολήπτες οι οποίοι παραλαμβάνουν έγγραφη ειδοποίηση τύπου «Ι» δυνάμει των διατάξεων του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», με την οποία καλούνται να εξοφλήσουν το ενυπόθηκο χρέος, περιλαμβανομένων τόκων και εξόδων είσπραξης αυτού, να έχουν δικαίωμα υποβολής αίτησης στον Χρηματοοικονομικό Επίτροπο για παραπομπή σε διαιτησία χρηματοοικονομικής διαφοράς που προκύπτει από την εν λόγω επίδοση.

Με την προτεινόμενη ρύθμιση, αναφέρουν οι εισηγητές, αναμένεται να ενθαρρυνθούν οι διαπραγματεύσεις μεταξύ πιστωτή και δανειολήπτη, οι υγιείς αναδιαρθρώσεις δανείων και να μειωθούν οι στρατηγικοί κακοπληρωτές.

>>> Bloomberg στην ελληνική <<<

Αναστολή εκποιήσεων και καταχρηστικές ρήτρες
Με την όγδοη πρόταση νόμου, η οποία κατατέθηκε από τους Βουλευτές του ΕΛΑΜ, Χρίστο Χρίστου και Λίνο Παπαγιάννη, σκοπείται η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου, ώστε να ανασταλεί η διαδικασία εκποίησης ενυπόθηκων ακινήτων μέχρι την 30η Ιουνίου 2021, λόγω των οικονομικών και κοινωνικών επιπτώσεων που έχει επιφέρει η έξαρση της πανδημίας του κορωνοϊού. 

Σκοπός της ένατης πρότασης νόμου, την οποία κατέθεσαν οι Βουλευτές του ΑΚΕΛ Στέφανος Στεφάνου, Άριστος Δαμιανού και Αντρέας Καυκαλιάς, είναι η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να αποκατασταθεί το δικαίωμα των ενυπόθηκων οφειλετών για πρόσβαση στην δικαιοσύνη σε συγκεκριμένες περιπτώσεις -περιλαμβάνεται και η επίκληση καταχρηστικών ρητρών για συμβάσεις δανείων ή υποθηκών, ως λόγος αναστολής διαδικασιών εκποίησης ακινήτου, όπως αυτό κατοχυρώνεται από ευρωπαϊκές οδηγίες.

Επιπρόσθετα, προνοείται σε περιπτώσεις εκποιήσεων να ενεργοποιούνται οι διαδικασίες για διασφάλιση στέγης του ενυπόθηκου οφειλέτη και της οικογένειας αυτού και αυτές αν είναι επαρκής, κατά την κρίση του Επαρχιακού Δικαστηρίου, ώστε να διασφαλίζεται για όλους ανεξαιρέτως το δικαίωμα αξιοπρεπούς διαβίωσης και κοινωνικής ασφάλειας.

Απαγόρευση πωλήσεων συγκεκριμένων κατηγοριών ακινήτων
Με την δέκατη πρόταση νόμου, την οποία κατέθεσαν οι Βουλευτές της ΕΔΕΚ, Κωστής Ευσταθίου και Ηλίας Μυριάνθους, και ο Βουλευτής της Αλληλεγγύης, Μιχάλης Γιωργάλλας, επιχειρείται η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε από τις διατάξεις που αφορούν την πώληση ενυπόθηκου ακινήτου από τον ενυπόθηκο δανειστή να εξαιρούνται συμβάσεις υποθήκης που αφορούν:

• Ακίνητη ιδιοκτησία στην οποία ευρίσκεται η κύρια κατοικία ή που αποτελεί συνήθη διαμονή του ενυπόθηκου οφειλέτη ή συνοφειλέτη ή εγγυητή ή της οικογένειας αυτών, η εκτιμώμενη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις €350.000.
• Επαγγελματική στέγη ή ακίνητη ιδιοκτησία εντός της οποίας ασκείται η εργασία, το επιτήδευμα ή η οποία χρησιμοποιείται για οποιοδήποτε άλλο επαγγελματικό σκοπό του ενυπόθηκου οφειλέτη ή συνοφειλέτη ή εγγυητή, αναλόγως της περίπτωσης, της οποίας η εκτιμώμενη αξία δεν υπερβαίνει τις €150.000.
• Ακίνητη ιδιοκτησία του ενυπόθηκου οφειλέτη ή συνοφειλέτη ή εγγυητή που χρησιμοποιείται για γεωργικούς σκοπούς και περιλαμβάνει την κηπουρική, την καλλιέργεια οπωρών, την γαλακτοκομία και την κτηνοτροφία, η εκτιμώμενη αξία της οποίας δεν υπερβαίνει τις €200.000.

Περαιτέρω και σύμφωνα με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις, διασφαλίζεται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να προσφύγει σε αρμόδιο δικαστήριο και να υποβάλει αίτηση έκδοσης απαγορευτικού διατάγματος για αναστολή της σκοπούμενης πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου ή για παραμερισμό της ειδοποίησης πώλησης, αμφισβητώντας είτε το ποσό της οφειλής είτε τη νομιμότητα της υποθήκης.

Επίσης, με τις προτεινόμενες ρυθμίσεις σκοπείται η προστασία των δικαιωμάτων του ενυπόθηκου οφειλέτη στην περίπτωση διενέργειας πλειστηριασμού του ενυπόθηκου ακινήτου με ηλεκτρονικά μέσα και επιπροσθέτως διασφαλίζεται ότι το ποσό που καταβάλλεται από τον αγοραστή για την αγορά του ακινήτου δεν προέρχεται από παράνομες δραστηριότητες.

Αναστολή όλων των εκποιήσεων
Σκοπός της ενδέκατης πρότασης νόμου, η οποία κατατέθηκε από τους Βουλευτές της Συνεργασίας Δημοκρατικών Δυνάμεων, είναι η θέσπιση ειδικής νομοθεσίας για την αναστολή των εκποιήσεων όλων των ενυπόθηκων ακινήτων, οι οποίες διενεργούνται βάσει των Διατάξεων του Μέρους VIA του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», μέχρι τη λήξη των επικρατουσών συνεπεία της πανδημίας covid-19 έκρυθμων συνθηκών και των περιοριστικών μέτρων που λαμβάνονται βάσει διαταγμάτων του Υπουργού Υγείας.

Συναφώς και παρά την ήδη ισχύουσα με την ψήφιση νομοθεσίας, αναστολή εκποιήσεων ενυπόθηκων ακινήτων που συνιστούν κύρια ή επαγγελματική στέγη μέχρι την 31η Μαρτίου 2021, κρίνεται, σύμφωνα με τους εισηγητές, αναγκαίο όπως τέτοια αναστολή ισχύσει αδιακρίτως για όλα τα ακίνητα, μεταξύ άλλων, για λόγους ισότιμης μεταχείρισης όλων των ενυπόθηκων οφειλετών και μέχρι την οριστική λήξη των έκτακτων συνθηκών που, αναντίλεκτα, επηρεάζουν δυσμενώς και ποικιλοτρόπως όλους τους πολίτες.

>>> Οι οικονομικές εξελίξεις σήμερα <<<

Προσφυγή σε ειδικό Δικαστήριο
Σκοπός της δωδέκατης πρότασης νόμου, την οποία κατέθεσαν οι Βουλευτές του ΕΛΑΜ, είναι η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να διασφαλίζεται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να προσφύγει σε αρμόδιο Δικαστήριο και να καταχωρίσει έφεση για περιορισμό της ειδοποίησης σκοπούμενης πώλησης του ακινήτου, αμφισβητώντας είτε το ποσό της οφειλής είτε τη νομιμότητα της σύμβασης.

Τέλος, σκοπός της δέκατης τρίτης πρότασης νόμου, την οποία κατέθεσαν οι Βουλευτές του ΔΗΚΟ, Ζαχαρίας Κουλίας, Παύλος Μυλωνάς και Χρίστος Ορφανίδης, και ο Βουλευτής της ΕΔΕΚ, Ηλίας Μυριάνθους, είναι η τροποποίηση του «περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου», ώστε να διασφαλίζεται το δικαίωμα του ενυπόθηκου οφειλέτη να προσφύγει σε αρμόδιο Δικαστήριο και να υποβάλει αίτηση έκδοσης ειδικού απαγορευτικού διατάγματος για αναστολή της σκοπούμενης πώλησης του ενυπόθηκου ακινήτου ή για παραμερισμό της ειδοποίησης πώλησης, αμφισβητώντας είτε την ύπαρξη οφειλής, είτε το ποσό της οφειλής, είτε τη νομιμότητα της σύμβασης, είτε τη νομιμότητα της υποθήκης.