• Πώς θα γίνει η απορρόφηση των «κόκκινων» δανείων
• Όλα ανοικτά για τη χρηματοδότηση των κεφαλαίων της νέας τράπεζας
• Ποιες οι πιθανές συμμετοχές  σε αυτήν
• Πόσα θα διαγράφονται  για το αποκτηθέν ακίνητο και ποιο το ενοίκιο

Γράφει Χρύσω Αντωνιάδου

Το «πράσινο» φως για αλλαγή του νομικού καθεστώτος της ΚΕΔΙΠΕΣ, ώστε να μετατραπεί σε εταιρεία διαχείρισης στοιχείων ενεργητικού (Asset Management Company – AMC) «ανάβει» το Υπουργείο Οικονομικών. Στην εταιρεία, υπό τη μορφή Bad Bank, θα μεταφερθεί το σύνολο των «κόκκινων» δανείων, παλαιών και νέων. 

Προς τον σκοπό αυτό, ζητείται η εκδήλωση ενδιαφέροντος από εξειδικευμένους συμβούλους για τη δημιουργία της Bad Bank, με δυο καίρια ερωτήματα:

Πρώτο, κατά πόσον η Bad Bank θα ανήκει εξ ολοκλήρου στο κράτος και με ποια νομική μορφή.

Δεύτερο, κατά πόσον θα  ανήκει σε μια κοινοπραξία στην οποία θα συμμετέχουν τράπεζες και κράτος. 

Η πρωτοβουλία αυτή στοχεύει να «καθαρίσει» από τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια για την πρώτη κατοικία τούς ισολογισμούς της ΚΕΔΙΠΕΣ και άλλων τραπεζών, που θα επιδείξουν ενδιαφέρον και να βοηθηθεί μια κατηγορία δανειοληπτών  με ελκυστικότερα σχέδια αποπληρωμής, όπως είναι το «Mortgage to rent». Ένας άλλος λόγος είναι να «φωτογραφηθούν» οι πραγματικοί κακοπληρωτές, που έχουν περιουσιακά στοιχεία αλλά αρνούνται  να αποπληρώσουν τα χρέη τους.

ΜΕΔ, κερδοφορία και κεφάλαια

Τραπεζικές πηγές εξηγούσαν στη Brief πως «το απόθεμα των μη  εξυπηρετούμενων δανείων (ΜΕΔ), η χαμηλή κερδοφορία και η χαμηλή ποιότητα των εποπτικών κεφαλαίων συνεχίζουν να παραμένουν οι μεγαλύτερες προκλήσεις για τις τράπεζες. Έτσι θα πρέπει να  ενεργοποιηθούν άμεσα και άλλες λύσεις για την αντιμετώπιση του προβλήματος των επισφαλειών». 

Πώς βοηθούνται οι τράπεζες

Η δημιουργία μιας εταιρείας διαχείρισης στοιχείων ενεργητικού (Asset Management Company – AMC) θα βοηθήσει ανάμεσα σε άλλα:

• Στη διευθέτηση των προβλημάτων που σχετίζονται με το υψηλό απόθεμα ΜΕΔ.
• Στην ενίσχυση της οργανικής κερδοφορίας των τραπεζών.
• Στον επανασχεδιασμό του επιχειρηματικού μοντέλου των τραπεζών.

Στην απόφαση για τη δημιουργία της Bad Bank επενεργούν άλλοι τρεις παράγοντες όπως είναι  η αβεβαιότητα για επιδείνωση του αποθέματος ΜΕΔ λόγω της πανδημίας, η περιορισμένη δυνατότητα για τη δημιουργία κεφαλαίου λόγω χαμηλής κερδοφορίας, οι άμεσες ανάγκες χρηματοδότησης της πραγματικής οικονομίας.

Μorgage to Rent

Με τη μετατροπή της ΚΕΔΙΠΕΣ σε εθνική εταιρεία διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων και την αγορά εκ μέρους της του χαρτοφυλακίου των ΜΕΔ που αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα με εξασφαλίσεις την πρώτη κατοικία ή την πρώτη επαγγελματική στέγη, οι δικαιούχοι θα μπορούν να αξιοποιήσουν τα ειδικά σχέδια της ΚΕΔΙΠΕΣ. Η αξιοποίηση θα γίνει με αυξημένη κρατική συνεισφορά ή να καταστούν δικαιούχοι του σχεδίου «Μortgage to Rent» και να λαμβάνουν επιχορήγηση του ενοικίου τους, με δικαίωμα επαναγοράς της κατοικίας τους σε μειωμένη τιμή.

Πού θα βρεθούν κεφάλαια

Ένα ερώτημα που τίθεται είναι ποιος θα τοποθετήσει κεφάλαια για χρηματοδότηση της νέας τράπεζας, δεδομένου ότι ο Εποπτικός Μηχανισμός (SSM) επιδιώκει τη δημιουργία ιδιωτικών «κακών» τραπεζών ή συνδυασμό  ιδιωτικής και κρατικής συμμετοχής που θα τις καταστήσει αυτοχρηματοδοτούμενες. 

Η συμμετοχή και τα ΜΕΔ

Ένα δεύτερο ερώτημα είναι η πιθανή συμμετοχή των κυπριακών τραπεζών, οι πλείστες των οποίων έχουν ξεφορτωθεί μεγάλο μέρος των μη εξυπηρετούμενων δανείων τους. Ποιες και πόσο διατεθειμένες είναι για συμμετοχή στη Bad Bank και με ποιους όρους;
Κατά τη λειτουργία μιας τέτοιας τράπεζας θα πρέπει να διασφαλίζονται οι κανόνες ανταγωνισμού και κανόνες δημοσιονομικής και κεφαλαιακής επάρκειας των τραπεζών, η χρηματοδότηση και ο χρόνος υλοποίησης της «Bad Bank». 

Ένας σημαντικός παράγοντας που στηρίζει την απόφαση για τη δημιουργία της τράπεζας είναι το αποτυχημένο εγχείρημα του «Εστία». 

Με τη νέα πρωτοβουλία - λύση, οι δανειολήπτες με μη εξυπηρετούμενο δάνειο, υποθηκευμένο με πρώτη κατοικία ή επαγγελματική στέγη αξίας 350.000 ευρώ, έχουν τη δυνατότητα να διατηρούν τη χρήση του ακινήτου του πληρώντας ένα προκαθορισμένο ενοίκιο και το δικαίωμα εξαγοράς.

Ήδη, το Υπουργείο Οικονομικών συζήτησε το θέμα με τις αρμόδιες Γενικές Διευθύνσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής οι οποίες συμφωνούν με τη μετεξέλιξη της ΚΕΔΙΠΕΣ και την εξαγορά μη εξυπηρετούμενων δανείων από πιστωτικά ιδρύματα, ή από άλλες εταιρείες εξαγοράς πιστώσεων.  Η ΚΕΔΙΠΕΣ θα μπορεί μέσω των αναδιαρθρώσεων, πωλήσεων ακινήτων και δανείων να αγοράζει ΜΕΧ των τραπεζών μέχρι και το 2023.

Παράλληλα θα εφαρμοστεί και  το σχέδιο «Mortage to Rent», το οποίο τυγχάνει επεξεργασίας από το Υπουργείο Οικονομικών.
Εκτός από τα δάνεια της ΚΕΔΙΠΕΣ, τα δάνεια του πρώην Συνεργατισμού) θα αγοράζονται δάνεια και από την ίδια τη «Bad Bank».

Ακίνητα με έκπτωση 60%

Στην ΚΕΔΙΠΕΣ θα περνούν ακίνητα  με έκπτωση μέχρι και το 60%  της αγοραίας αξίας τους ενώ το υπόλοιπο ποσό που συνδέεται με το ακίνητο θα διαγράφεται.

Όταν αποκτηθεί το δάνειο θα συνομολογηθεί σύμβαση ενοικίασης του ακινήτου με ετήσιο ενοίκιο 2% - 3% της αγοραίας αξίας του και με ετήσια αναπροσαρμογή.

Σε περίπτωση που ιδιοκτήτες και όσοι διαμένουν στο ακίνητο κατά το τέλος του 2021 είναι ηλικίας  65 ετών και άνω, θα διαμένουν στην κατοικία εφ’ όρου ζωής, εφόσον πληρώνουν το ενοίκιο.

• Μέσα σε 5 χρόνια θα μπορούν να αγοράσουν ξανά το ακίνητο στην αξία απόκτησής του από την ΚΕΔΙΠΕΣ μείον των ενοικίων.
• Δικαίωμα επαναγοράς, με βάση τους ίδιους όρους, έχουν και οι πρώτου βαθμού συγγενείς των ιδιοκτητών όπως είναι τα παιδιά και οι γονείς.
• Μετά τα 5 χρόνια το ακίνητο θα μπορεί να πωληθεί και ο ιδιοκτήτης έχει το πρώτο δικαίωμα για αγορά του ακινήτου στην τιμή προσφοράς που έχει η ΚΕΔΙΠΕΣ από ιδιώτη.
• Στις περιπτώσεις των ευάλωτων ομάδων το ενοίκιο θα καταβάλλεται από το κράτος.