Το δίδαγμα της Evergrande και το μέλλον της αγοράς ακινήτων

•    Παγκόσμιο Οικονομικό Φόρουμ: Απαιτείται στενή παρακολούθηση  των τιμών των ακινήτων και των επιπέδων χρέους 
•    Με νύχια και με δόντια διάσωσή της – ενώπιον πτώχευσης, διάλυσης, εξαγοράς Οι διεθνείς αγορές απαντούν με εκποιήσεις.
•    Πέραν των $305 δις οι οφειλές της εταιρείας

Γράφει Χρύσω Αντωνιάδου

Η Evergrande, η εταιρεία ακινήτων με το μεγαλύτερο χρέος σήμερα, βρίσκεται στα πρόθυρα χρεοκοπίας, γεγονός που οδήγησε σε κατάρρευση τις διεθνείς αγορές κατά τη διάρκεια της συνεδρίασης του χρηματιστηρίου του Χονγκ Κονγκ την περασμένη Δευτέρα. Η εταιρεία έχει προειδοποιήσει τους επενδυτές ότι δεν είναι σε θέση να αποπληρώσει τις οφειλές της, με τον οίκο πιστοληπτικής αξιολόγησης Fitch να δηλώνει ότι κάτι τέτοιο «είναι πιθανό», την ίδια ώρα που ο οίκος Moody’s δήλωνε ότι η «Evergrande έχει ξεμείνει από χρόνο και μετρητά».

>>>Διαβάστε περισσότερες ειδήσεις για την Evergrande ΕΔΩ<<<

Η Evergrande (παλαιότερα Hengda Group), που ιδρύθηκε από τον Xu Jiayin το 1996 με έδρα την πόλη Shenzhen της Κίνας, αναπτύχθηκε ραγδαία κατά την έκρηξη στην αγορά κατοικίας της Κίνας, αγοράζοντας γη και παραδίδοντας πέραν των 1.300 διαμερισμάτων πολυτελείας σε τιμές αγοράς σε περισσότερες από 280 πόλεις σε όλη την επικράτεια της Κίνας. 

Όταν οι πωλήσεις κατοικιών άρχισαν να μειώνονται τα τελευταία χρόνια, το χρέος της Evergrande αυξήθηκε ωθώντας την εταιρεία να ασχοληθεί και με άλλους τομείς όπως τα ηλεκτρικά οχήματα, το ποδόσφαιρο, ακόμα και με το εμφιαλωμένο νερό. Η Evergrande απασχολεί 200.000 υπαλλήλους και, όπως υπολογίζεται, είναι έμμεσα υπεύθυνη για πέραν των 3,8 εκατομμυρίων θέσεων εργασίας ετησίως.

Τι πήγε λάθος;

Σύμφωνα με έκθεση του Παγκόσμιου Οικονομικού Φόρουμ «παρόλο που δεν είναι ακόμα σαφές το τι μέλλει γενέσθαι με την Evergrande κατά τις προσεχείς μέρες… αυτό που είναι ξεκάθαρο είναι ότι απαιτείται σε παγκόσμιο επίπεδο η στενή παρακολούθηση τόσο των τιμών των ακινήτων όσο και των επιπέδων χρέους ώστε να διατηρηθεί σε υγιή βάση η ήδη ευάλωτη παγκόσμια οικονομία».

Καταιγισμός κανονισμών

Η κινεζική κυβέρνηση αυξάνει τους κανονισμούς που διέπουν τον τομέα των ακινήτων  επιχειρώντας τον έλεγχο των συνεχόμενων αυξήσεων στις τιμές των κατοικιών και του υπερδανεισμού.
Το 2020, η κυβέρνηση επέβαλε τρεις «κόκκινες γραμμές» σε συγκεκριμένες εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων στοχεύοντας στον περιορισμό του χρέους, υποχρεώνοντάς τις σε απομόχλευση. Η πολιτική των τριών «κόκκινων γραμμών» απαιτεί:

1.    Καθορισμό ανώτατου ορίου στο 70% για το παθητικό έναντι του ενεργητικού (εξαιρούνται έσοδα από προκαταβολές για έργα που πωλήθηκαν στο πλαίσιο συμβάσεων).
2.    Καθορισμό ανώτατου ορίου στο 100% για τη μετοχοποίηση του καθαρού χρέους.
3.    Καθορισμό δείκτη μετρητών προς βραχυπρόθεσμο δανεισμό τουλάχιστον στο ένα.

Αυτό είχε ως αποτέλεσμα την ανεπιτυχή προσπάθεια της Evergrande να εκποιήσει ορισμένες από τις δραστηριότητές της, απόδειξη της οποίας υπήρξε και η επιστολή της, που διέρρευσε στον Τύπο, προς την κινεζική κυβέρνηση τον Σεπτέμβριο του 2020. Με την επιστολή ζητούσε βοήθεια για την κρίση ρευστότητας που αντιμετώπιζε, γεγονός που πυροδότησε τις ανησυχίες των επενδυτών. Τα εκτιμώμενα δύο τρίτα των υποχρεώσεων της Evergrande αφορούν τις προκαταβολές που κατέβαλαν  ιδιοκτήτες κατοικιών για περίπου 1,4 εκατομμύρια οικιστικές περιουσίες που δεν κατασκευάστηκαν ποτέ.

 Η κινεζική κυβέρνηση εργάστηκε επίσης προς την κατεύθυνση ελέγχου των τιμών κατοικίας, γεγονός που επηρέασε περαιτέρω τη απόδοση των εταιρειών ανάπτυξης ακινήτων και την ικανότητα αποπληρωμής των δανειακών οφειλών τους. 

Στην Κίνα, η απόκτηση κατοικίας αποτελεί κύρια πηγή πλούτου για τα νοικοκυριά και στην περίπτωση που η κυβέρνηση πετύχει τον περιορισμό των τιμών της οικιστικής περιουσίας, οι υφιστάμενοι οφειλέτες ενυπόθηκων δανείων θα μπορούσαν να απωλέσουν την κυριότητα των κατοικιών τους. Το χρέος των νοικοκυριών κυμαίνεται σήμερα στο 62% του κινεζικού ΑΕΠ, το οποίο αποκτήθηκε, εν πολλοίς, μέσω των υποθηκών επί οικιστικού ακινήτου. Πρόκειται για έναν από τους λόγους ύπαρξης του τόσο μεγάλου χρέους της Evergrande.

Τις τελευταίες εβδομάδες οι φόβοι μετάδοσης εντάθηκαν καθώς 128 χρηματοπιστωτικά και 121 μη χρηματοπιστωτικά ιδρύματα βρέθηκαν εκτεθειμένα στην περιπέτεια χρεοκοπίας της Evergande.
 
Τι θα μπορούσε να μας διδάξει η περιπέτεια χρεοκοπίας της Evergrande;

Σύμφωνα με την έκθεση του Παγκόσμιου Οικονομικού Φόρουμ καθώς οι τιμές των κατοικιών εκτοξεύονται στα ύψη σε άλλες περιοχές, θα μπορούσαμε σε παγκόσμιο επίπεδο να διδαχθούμε από τις πρόσφατες «φούσκες» στον στεγαστικό τομέα της Κίνας ώστε να αποτραπούν παρόμοιες κρίσεις στο μέλλον.
Οι Αναδυόμενοι Ορίζοντες του Παγκόσμιου Οικονομικού Φόρουμ στον Τομέα των Ακινήτων: Μια πρωτοβουλία του τομέα των ακινήτων στο πλαίσιο της έκθεσης για τη Δυναμική των Τιμών των Ακινήτων προτείνει τις ακόλουθες πολιτικές σε μια προσπάθεια αποφυγής του φαινομένου της «φούσκας» στον στεγαστικό τομέα στο μέλλον:

Δεδομένα αγοράς: Οι κανονιστικές αρχές θα πρέπει να συνεργαστούν με τον τομέα των ακινήτων για παροχή παροχή ισχυρών και έγκαιρων δεδομένων της αγοράς, ανάλυσης και πληροφόρησης, συμπεριλαμβανομένων και των δεδομένων που αφορούν τη χρηματοδότηση των επενδύσεων και της ανάπτυξης στον τομέα των ακινήτων, σημειώνοντας ότι τέτοιες πρωτοβουλίες βρίσκονται ήδη σε εξέλιξη σε παγκόσμιο όσο καισε εθνικό επίπεδο.

Διαφάνεια και κατανόηση: Οι εθνικές και παγκόσμιες αρχές θα πρέπει να υιοθετήσουν πρακτικές για παροχή ενισχυμένης διαφάνειας και κατανόησης, με την ευρεία έννοια, σε όλες τις αγορές των ακινήτων και των άλλων συναφών αγορών σχετικά με το ζήτημα των κινητών αξιών και των παράγωγων προϊόντων.
Επιπτώσεις εξωτερικών πολιτικών: Ο τομέας των ακινήτων θα πρέπει να συνεργαστεί με τις κυβερνήσεις και τους διαμορφωτές πολιτικής σε παγκόσμιο, εθνικό και τοπικό επίπεδο σχετικά με τις επιπτώσεις των δημόσιων πολιτικών στον τομέα των ακινήτων.

Κέντρο ανταλλαγής πληροφοριών: Θα μπορούσε να συσταθεί μια πλατφόρμα για τον εντοπισμό σημαντικών νέων πολιτικών και πρόσφατης έρευνας και την προώθησή τους στους υπεύθυνους για τη λήψη αποφάσεων στον τομέα των ακινήτων, στον τραπεζικό και τον χρηματοοικονομικό τομέα, και στους διαμορφωτές πολιτικών του δημόσιου τομέα για την αντιμετώπιση ζητημάτων όπως οι εξελίξεις στην αγορά παράγωγων προϊόντων και η μεταρρύθμιση στον τραπεζικό τομέα σε παγκόσμιο και εθνικό επίπεδο. 
Παρόλο που δεν είναι ξεκάθαρο το τι μέλλει γενέσθαι με την Evergrande τις επόμενες μέρες, τα πιθανά σενάρια περιλαμβάνουν πτώχευση, διάλυση, εξαγορά ή διάσωση από την κυβέρνηση. Αυτό που είναι ωστόσο σαφέστατο είναι ότι απαιτείται σε παγκόσμιο επίπεδο η στενή παρακολούθηση  των τιμών των ακινήτων και των επιπέδων χρέους ώστε να διατηρηθεί σε υγιή βάση η ήδη ευάλωτη παγκόσμια οικονομία.

Χρύσω Αντωνιάδου
 
15251
Thumbnail