Τις δικές του συμβουλές σε επενδυτές στον τομέα των ακινήτων έδωσε ο μεγιστάνας του real estate και δισεκατομμυριούχος ιδιοκτήτης της «Yianis Group», John Χριστοδούλου, ο οποίος ήταν προσκεκλημένος στο 17ο Συνέδριο Ανάπτυξης Γης, Σχεδιασμού και Κατασκευής Κτηρίων που πραγματοποιήθηκε στις 29 Μαρτίου στο ξενοδοχείο Hilton και με κύριο χορηγό την Altia. 

Ποιες χώρες προτιμούν οι επενδυτές

Ο John Χριστοδούλου μιλώντας ενώπιον επενδυτών και άλλων παρευρισκόμενων ανέλυσε τις επενδυτικές ευκαιρίες στην ευρωπαϊκή και όχι μόνο αγορά ακινήτων, αλλά και την ιδιαίτερη σημασία που δίνουν οι επενδυτές στο νομοθετικό πλαίσιο και στους πολεοδομικούς κανονισμούς της κάθε χώρας πριν επενδύσουν σε αυτή.

«Εάν θέλετε να κερδίσετε κάποια σίγουρα χρήματα, τότε πηγαίνετε σε χώρες με τάξη και μια καλή κανονιστική διαδικασία. Αν θέλετε να κερδίσετε κάποια ριψοκίνδυνα χρήματα, επενδύστε στην Ουκρανία, ή ανάλογα με την κρίση, την ηθική και την ανοχή σας στον κίνδυνο, στη Ρωσία», σημείωσε χαρακτηριστικά, αναφέροντας την ίδια ώρα πως οι Ηνωμένες Πολιτείες και το Μονακό έχουν πιο ισορροπημένους κανόνες μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών, και έτσι προσελκύουν περισσότερους επενδυτές, ενώ η πολεοδομική άδεια στο Ηνωμένο Βασίλειο είναι πιο οικονομικά αποδοτική και αποτελεσματική διαδικασία από αλλού, κάτι που προτιμούν και πάλι οι επενδυτές. 

Οι 2 κανόνες που πρέπει να ξέρει ένας επενδυτής

Σχολιάζοντας τον καθοριστικό ρόλο που διαδραματίζουν οι τράπεζες στην ανάπτυξη μιας εταιρείας ο κ. Χριστοδούλου, αναφέρθηκε σε 2 κανόνες που πρέπει όλοι οι επενδυτές να ακολουθούν. «Κανόνας αριθμός ένα: Μην απογοητεύετε τις τράπεζές σας. Κανόνας αριθμός δύο: Μην ξεχνάτε τον κανόνα αριθμός ένα», είπε χαρακτηριστικά, συμπληρώνοντας την ίδια ώρα πως καμία σημασία έχει το μέγεθος της εταιρείας, αλλά η εμπιστοσύνη που έχουν οι τράπεζες προς αυτή την εταιρεία. Όπως τόνισε όταν ένας επενδυτής ασχολείται με τράπεζες θα πρέπει πάντα να διαπραγματεύεται όσο καλύτερα μπορεί και πάντα να τηρεί τη συμφωνία, καθώς όπως υπογραμμίζει «οι τράπεζες είναι το κλειδί για την επιτυχία σας». 

Την ίδια ώρα, αναφερόμενος στην τραπεζική κρίση, ο κ. Χριστοδούλου συμβουλεύει τους επενδυτές να μειώσουν το ρίσκο τους και να θωρακίζονται απέναντι στις διεθνείς εξελίξεις, αφού όπως επεξηγεί τα υψηλά επιτόκια, η ύφεση, ο πόλεμος, η αλλαγή κυβέρνησης ή η κατάρρευση ενός γνωστού διεθνούς τραπεζικού ιδρύματος όπως η Lehman Brothers, ή τώρα η Credit Suisse, μπορούν εύκολα να δημιουργήσουν προβλήματα σε όλους. 

Η αναφορά στα κατεχόμενα και στην Κυπριακή Δημοκρατία

Παράλληλα ο κ. Χριστοδούλου κατά την ομιλία του αναφέρθηκε και στα κατεχόμενα, υπογραμμίζοντας την απορία του για το πώς μπορεί κάποιος να επενδύει χρήματα αποκτώντας μη αυθεντικό τίτλο ιδιοκτησίας, αγοράζοντας γη και ακίνητα από κάποιους που δεν είναι οι νόμιμοι ιδιοκτήτες. Την ίδια ώρα αναφέρθηκε και στην ανάπτυξη που βλέπει η Κυπριακή Δημοκρατία, σημειώνοντας πως ο Fitch αναβάθμισε την πιστοληπτική ικανότητα της Κύπρου σε ΒΒΒ, λόγω της βελτιωμένης δημοσιονομικής εικόνας και στη μείωση του δημόσιου χρέους. 

«Εάν αγαπάτε αυτό που κάνετε, αν μελετάτε καλά, αν έχετε τη σωστή ομάδα γύρω σας και τις κατάλληλες τράπεζες για να σας υποστηρίξουν, τότε, όπως λένε, ο ουρανός είναι το όριο. Μπορείτε να οδηγήσετε την εταιρεία σας στα ψηλότερα επίπεδα», ητάν το καταληκτικό σχόλιο του κ. Χριστοδούλου. 

Διαβάστε αυτούσια την ομιλία του: 

Καλημέρα, oνομάζομαι Γιάννης Χριστοδούλου.
Σας ευχαριστώ που με καλέσατε να μιλήσω στο συνέδριο σήμερα.

Σήμερα θα μιλήσω για την εμπειρία μου στις επενδύσεις σε ακίνητα. Θα επικεντρωθώ στο Ηνωμένο Βασίλειο, τη Γαλλία, την Ιταλία και το Μονακό, την Ουκρανία και τη Ρωσία, καθώς και στην παράνομα κατεχόμενη και μη αναγνωρισμένη περιοχή της Βόρειας Κύπρου. Θα συζητήσω τους κινδύνους επένδυσης, τους πολεοδομικούς κανόνες και τα αρνητικά και θετικά στοιχεία της επένδυσης σε ακίνητα.

Κίνδυνοι επένδυσης 
Ένας σημαντικός κίνδυνος επενδυτή για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είναι η μη πληρωμή ενοικίου από τους ενοικιαστές. Το σύστημα εξαρτάται από τους ενοικιαστές που πληρώνουν το ενοίκιο πλήρως και εγκαίρως. Σοβαρά προβλήματα μπορούν να προκύψουν για όλους όταν οι ενοικιαστές δεν μπορούν να πληρώσουν.

Η Γαλλία και η Ιταλία έχουν νόμους που είναι σημαντικά ευνοϊκοί για τον ενοικιαστή. Η Γαλλία έχει κανόνες που μπορούν να εμποδίσουν την απομάκρυνση ενοικιαστών που δεν πληρώνουν, από κατοικίες, κατά τους χειμερινούς μήνες.

Αντίθετα, οι Ηνωμένες Πολιτείες και το Μονακό έχουν πιο ισορροπημένους κανόνες που επιτρέπουν ευκολότερη επίλυση αυτής της κατάστασης.

Μια χώρα με νόμους ισορροπημένους μεταξύ ιδιοκτητών και ενοικιαστών θα προσελκύσει περισσότερες επενδύσεις στον τομέα ακινήτων, και αυτό είναι αυτό που πρέπει να επιδιώκει κάθε χώρα.

Οι πιο προσεκτικοί επενδυτές αγοράζουν υφιστάμενα κτίρια που παράγουν εισόδημα. Κατά τη γνώμη μου, η ανάπτυξη ακινήτων είναι η πιο επικίνδυνη πτυχή οποιασδήποτε επένδυσης στον τομέα ακινήτων.

Εάν αναπτύσσεστε μακριά από τη δική σας περιοχή, το ρίσκο είναι ακόμα μεγαλύτερο και θα χρειαστείτε τον κατάλληλο ντόπιο συνεργάτη.

Αυτό μπορεί να είναι το πιο επωφελές από από κάθε άλλο κλάδο ακινήτων, αλλά πρέπει να γίνει στην κατάλληλη χρονική στιγμή.

Υψηλά επιτόκια, ύφεση, πόλεμος, αλλαγή κυβέρνησης ή η κατάρρευση ενός γνωστού διεθνούς τραπεζικού ιδρύματος όπως η Lehman Brothers, ή τώρα η Credit Suisse, μπορούν εύκολα να δημιουργήσουν προβλήματα και να αλλάξουν τη διάθεση για όλους. Γι' αυτό χρειάζεται να μειώσετε το ρίσκο σας όσο καλύτερα μπορείτε, έχοντας άλλες πηγές εισοδήματος.

Αισθάνομαι συμπάθεια για εκείνους που ξεκινούν χωρίς βοήθεια, γιατί ξέρω πώς είναι; Δεν μπόρεσα να μειώσω το ρίσκο μου όταν ξεκίνησα. Έπρεπε να αναλάβω πολλά υπολογισμένα ρίσκα με τις αναπτύξεις μου για να δημιουργήσω ένα σταθερό εισόδημα.

Μπορώ να είμαι ο καλύτερος αγοραστής ακινήτων στον κόσμο αφού μπορώ να κινηθώ πολύ γρήγορα αν είναι η κατάλληλη συμφωνία. Και αν πάρω μια εξαιρετική τιμή για να πουλήσω ένα κτίριο, θα το κάνω. Ωστόσο, είμαι ο χειρότερος πωλητής ακινήτων επειδή γίνομαι δυστυχισμένος και καταθλιπτικός και οι περισσότεροι άνθρωποι ξέρουν να μείνουν μακριά από μένα σε αυτό το διάστημα. Αλλά αισθάνομαι καλύτερα μετά την επανεπένδυση των κερδών σε περισσότερα ακίνητα.

Δεν έχει σημασία το μέγεθος της εταιρείας σας. Μόλις αναπτύξετε εμπιστοσύνη με τις τράπεζες και αυτές γνωρίζουν ότι είστε αξιόπιστοι και κάνετε αυτό που λέτε ανεξαρτήτως των κινδύνων, θα είναι εκεί για να σας υποστηρίξουν. Εξάλλου, οι τράπεζες είναι εκεί για να κερδίζουν χρήματα!

Όταν έχετε την πλήρη υποστήριξη των τραπεζών σας, το μόνο καλό πρόβλημα που έχετε είναι να βρείτε τις κατάλληλες συμφωνίες. 
Κανόνας αριθμός ένα: Μην απογοητεύετε τις τράπεζές σας. 
Κανόνας αριθμός δύο: Μην ξεχνάτε τον κανόνα αριθμός ένα.

Όταν ασχολείστε με τράπεζες, διαπραγματευτείτε όσο καλύτερα μπορείτε και πάντα να τηρείτε τη συμφωνία. Οι τράπεζες είναι κλειδί για την επιτυχία σας.

Πολεοδομικοί κανονισμοί 
Οι καλοί πολεοδομικοί κανονισμοί - και η τήρηση αυτών των κανονισμών - είναι κάτι καλό για όλους. Η ποιότητα και η ασφάλεια των κατασκευών βελτιώνονται και αυτό έχει οφέλη τόσο για τον τομέα των κατασκευών όσο και για την ευρύτερη οικονομία. 

Ο τομέας των κατασκευών είναι ο μεγαλύτερος βιομηχανικός εργοδότης στην Ευρώπη, απασχολώντας σχεδόν το 7% του εργατικού δυναμικού, περισσότερους από 4 εκατομμύρια ανθρώπους και με ετήσιο κύκλο εργασιών σχεδόν 1,7 τρισ. ευρώ.

Οι πολεοδομικοί κανονισμοί για τις αναπτύξεις αφορούν τις έγκρισεις που απαιτούνται για τη νέα κατασκευή ή ανακαίνιση ενός κτιρίου. Κάθε χώρα έχει τα δικά της ελάχιστα πρότυπα κατασκευής, αλλά η πολεοδομική διαδικασία μπορεί να διαφέρει από χώρα σε χώρα.

Στο Μονακό, η αίτηση για πολεοδομική άδεια για νέα κτίρια ελέγχεται αυστηρά και η άδεια για εσωτερικές ανακαινίσεις μπορεί να πάρει πολύ χρόνο.

Στη Γαλλία, η διαδικασία πολεοδομικής άδειας είναι περίπλοκη αλλά έχει γίνει πιο εύκολο να τη διαχειριστεί κάποιος, από το τέλος του 2021 με την εισαγωγή ενός νέου συστήματος ηλεκτρονικής υποβολής αιτήσεων.

Στην Ιταλία, η πολεοδομική άδεια μπορεί να είναι δαπανηρή και χρονοβόρα. Ωστόσο, η κυβέρνηση έχει εισαγάγει ένα σύστημα γρήγορης διαδικασίας όπου δεν απαιτείται άδεια αν η εργασία είναι «επιτρεπόμενη ανάπτυξη». Σίγουρα θα χρειαστεί ντόπια εμπειρία.

Στο ΗΒ, οι κανόνες για την πολεοδομική άδεια είναι διεξοδικοί, ενώ υπάρχει μια διαδικτυακή πύλη και πληροφορίες που βοηθούν τις εταιρείες ανάπτυξης ακινήτων σε όλη τη διαδικασία. 

Η εμπειρία μου είναι ότι η πολεοδομική άδεια στο ΗΒ είναι μια πιο οικονομικά αποδοτική και αποτελεσματική διαδικασία από αλλού.

Έχοντας μια αποτελεσματική πολεοδομική διαδικασία με ξεκάθαρους κανόνες, θα προσελκύονται περισσότεροι επενδυτές ακινήτων σε οποιαδήποτε χώρα. Αυτό ας είναι μάθημα για μια κυβέρνηση που θέλει να αυξήσει το ΑΕΠ και να προσελκύσει επενδύσεις σε οποιονδήποτε τομέα κάνοντας τις διαδικασίες αποτελεσματικές για τους επενδυτές. Το μόνο που έχετε να κάνετε είναι να πάτε στο Ηνωμένο Βασίλειο τώρα με όλους τους γερανούς και τα κτίρια που ανεγείρονται, και τότε θα δείτε την πραγματικότητα.

Ρωσία και Ουκρανία 
Εάν θέλετε να κερδίσετε κάποια σίγουρα χρήματα, τότε πηγαίνετε σε χώρες με τάξη και μια καλή κανονιστική διαδικασία. Αν θέλετε να κερδίσετε κάποια ριψοκίνδυνα χρήματα, επενδύστε στην Ουκρανία, ή ανάλογα με την κρίση, την ηθική και την ανοχή σας στον κίνδυνο, στη Ρωσία. Σε κάποια στιγμή, ο πόλεμος θα τελειώσει. Αλλά, εάν αποφασίσετε ότι αυτή είναι η επιχειρηματική στρατηγική σας, ΚΑΛΗ ΤΥΧΗ! Θα τη χρειαστείτε!

Βόρεια Κύπρος 
Η παράνομα κατεχόμενη περιοχή της Κύπρου από την Τουρκία δεν αναγνωρίζεται από καμία χώρα διεθνώς, εκτός από την Τουρκία. Χωρίς να οφείλεται στο γεγονός ότι η οικογένειά μου έχασε περιουσία το 1974, ειλικρινά δεν καταλαβαίνω πώς μπορεί κάποιος να επενδύσει χρήματα εκεί, όταν δεν μπορεί να λάβει έναν αυθεντικό τίτλο ιδιοκτησίας, αγοράζοντας γη και ακίνητα από κάποιον που δεν είναι ο νόμιμος ιδιοκτήτης.

Αντίθετα, η Κύπρος δυναμώνει διαρκώς. Πρόσφατα (10.3.2023), ο οίκος Fitch έχει αναβαθμίσει την πιστοληπτική ικανότητα της Κύπρου σε ΒΒΒ. Η αναβάθμιση οφείλεται στη βελτιωμένη δημοσιονομική εικόνα και στη μείωση του δημόσιου χρέους.

Τα αρνητικά και θετικά των επενδύσεων στον τομέα ακινήτων
Μια εταιρεία επενδύσεων στον τομέα ακινήτων ψάχνει για κάτι διαφορετικό από ένα άτομο που ψάχνει ένα εξοχικό σπίτι στον ήλιο.

Η εταιρεία επενδύσεων στον τομέα ακινήτων αναζητά μια χώρα με ψηλότερες αποδόσεις, νόμους ισορροπημένους μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή και σβέλτες πολεοδομικές αδειοδοτικές διαδικασίες. Αυτός που επενδύει σε εξοχικό σπίτι ελέγχει τις ημέρες ηλιοφάνειας κάθε χρόνο και τη διαθεσιμότητα τοπικών αεροδρομίων και απευθείας πτήσεων.
Για μένα, ο τομέας ακινήτων είναι ο καλύτερος τομέας επιχειρήσεων στον κόσμο για οποιονδήποτε επενδυτή. Με σωστή διαχείριση, μπορεί να προσφέρει: 
•    υπεραξία – αύξηση κεφαλαίου
•    προστασία από τον πληθωρισμό 
•    ασφάλεια
•    ένα σταθερά αυξανόμενο εισόδημα

Δεν υπάρχει αρνητικό. 
Εάν αγαπάτε αυτό που κάνετε, αν μελετάτε καλά, αν έχετε τη σωστή ομάδα γύρω σας και τις κατάλληλες τράπεζες για να σας υποστηρίξουν, τότε, όπως λένε, ο ουρανός είναι το όριο. Μπορείτε να οδηγήσετε την εταιρεία σας στα ψηλότερα επίπεδα.

Ευχαριστώ πολύ.