Η Κεντρική Τράπεζα της Κύπρου (ΚΤΚ) ανακοίνωσε ότι δημοσίευσε σήμερα το δελτίο του Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚ) για το 2ο τρίμηνο του 2022.

Σύμφωνα με το δελτίο, καταγράφηκε επιτάχυνση στις αυξήσεις των τιμών κατοικιών κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022, κυρίως λόγω του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους.

>>> Δείτε ΕΔΩ αναλυτικά το δελτίο του Δείκτη Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚ) για το 2ο τρίμηνο του 2022 <<<

Πιο συγκεκριμένα, ο Δείκτης Τιμών Κατοικιών (ΔΤΚ) της Κεντρικής Τράπεζας της Κύπρου (ΚΤΚ) (οικίες και διαμερίσματα) παρουσίασε αύξηση κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022, καταγράφοντας τριμηνιαία αύξηση 1,7% σε σχέση με 1,1% το προηγούμενο τρίμηνο, ενώ σε ετήσια βάση ο δείκτης σημείωσε αύξηση 4,7% σε σχέση με 3,2% το προηγούμενο τρίμηνο.

Η επιτάχυνση στις αυξήσεις των τιμών των κατοικιών έχουν ως κύρια αιτία το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος, κάτι που αντανακλάται στην αύξηση των τιμών τόσο των διαμερισμάτων όσο και των οικιών. Παρ’ όλο που σε ετήσια βάση οι αυξήσεις στις τιμές διαμερισμάτων είναι μεγαλύτερες από εκείνες των οικιών σε όλες τις επαρχίες, αξίζει να σημειωθεί ότι πλέον και οι τιμές των οικιών παρουσιάζουν αυξήσεις. Για πρώτη φορά από το ξέσπασμα της πανδημίας σε όλες τις επαρχίες παρουσιάζονται αυξήσεις σε ετήσια βάση στις τιμές τόσο των διαμερισμάτων όσο και των οικιών, ενδεικτικό της ανοδικής τάσης στις τιμές σε όλο το φάσμα της αγοράς κατοικιών.

Η ζήτηση στην αγορά ακινήτων κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022 κατέγραψε ανοδική πορεία (τόσο εγχώρια όσο και από το εξωτερικό), ενώ παρουσιάστηκαν ενδείξεις για καθοδική πορεία στην προσφορά. Ο πόλεμος στην Ουκρανία ενέτεινε τις πληθωριστικές πιέσεις, με σημαντικό αντίκτυπο στο κόστος κατασκευής, κάτι που επί του παρόντος όμως δεν φαίνεται να έχει επηρεάσει αρνητικά τη ζήτηση. Μεσοπρόθεσμα, η αύξηση στο κόστος του δανεισμού, λόγω της ανόδου των επιτοκίων, καθώς και η διάβρωση των εισοδημάτων λόγω των πληθωριστικών πιέσεων αναμένεται να μειώσουν τη ζήτηση, χωρίς όμως απαραίτητα να μειωθούν και οι τιμές, οι οποίες στο παρόν στάδιο χαρακτηρίζονται από αυξητικές τάσεις λόγω του κατασκευαστικού κόστους.

>>> Διαβάστε επίσης: Έρχονται κι άλλες αυξήσεις ενοικίων το 2023 <<<

Μεταβολές του γενικού δείκτη τιμών κατοικιών

Ο  ΔΤΚ (οικίες και διαμερίσματα) κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022 κατέγραψε επιταχυνόμενη τριμηνιαία αύξηση (1,7%) σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο (1,1%).

Η  άνοδος του ΔΤΚ προέρχεται από αύξηση κατά 1,5% στις τιμές διαμερισμάτων σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο και κατά 1,7% στις τιμές των οικιών την ίδια περίοδο. 

Σε ετήσια βάση, παρουσιάζεται επίσης επιταχυνόμενη αύξηση στις τιμές κατοικιών κατά 4,7% το δεύτερο τρίμηνο του 2022, σε σύγκριση με 3,2% το πρώτο τρίμηνο του 2022. Οι τιμές των διαμερισμάτων κατά το υπό εξέταση τρίμηνο κατέγραψαν ετήσια αύξηση 7% και οι τιμές των οικιών κατά 3,5%. 

Η  επιτάχυνση στις αυξήσεις των τιμών των κατοικιών έχουν ως κύρια αιτία το κατασκευαστικό κόστος, κάτι που υποστηρίζεται από την επιτάχυνση του ρυθμού αύξησης των τιμών τόσο των διαμερισμάτων όσο και των οικιών. Το κατά πόσο ο επηρεασμός των τιμών κατοικιών από το κατασκευαστικό κόστος θα διατηρηθεί στο μέλλον θα εξαρτηθεί άμεσα από την διάρκεια της ανοδικής τάσης στις τιμές ενέργειας και των κατασκευαστικών υλικών. Επίσης, θετικά στις αυξήσεις των τιμών ενδεχομένως να συνεισφέρουν και οι επιδοτήσεις της κυβέρνησης για ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών, καθώς και άλλες εργασίες ανακαίνισης κατοικιών, αφού αυξάνουν την αξία τους.

Οι συνθήκες στην πιστωτική αγορά παρουσίασαν τα πρώτα σημάδια στένωσης (μικρή αύξηση επιτοκίων, αυστηρότερα κριτήρια δανεισμού), αν και δεν φαίνεται να επηρεάστηκε επί του παρόντος η ζήτηση (παρατηρείται αύξηση στα πωλητήρια έγγραφα). Η κάθοδος σημαντικού αριθμού Ουκρανών προσφύγων και Ρώσων στην Κύπρο συμβάλει στη διατήρηση των υψηλών ενοικίων, καθιστώντας έτσι τα ακίνητα ως μια ελκυστική επιλογή για επενδυτές οι οποίοι αγοράζουν με σκοπό την ενοικίαση (buy-to-let). Επίσης, το γεγονός ότι τα ακίνητα παρουσιάζονται ως ασφαλές καταφύγιο έναντι του πληθωρισμού (safe asset) ενισχύει την δυναμική τους.

Μεταβολές τιμών ανά επαρχία

Κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022 οι τιμές κατοικιών σε τριμηνιαία βάση σημείωσαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Συγκεκριμένα, στη Λευκωσία καταγράφηκε αύξηση 1,4%, στη Λεμεσό 1,9%, στη Λάρνακα 1,8%, στην Πάφο 1,7% και στην Αμμόχωστο 0,2%. 

Όσον αφορά τις ετήσιες μεταβολές στους δείκτες τιμών κατοικιών ανά επαρχία, καταγράφηκε αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Συγκεκριμένα, στη Λευκωσία οι τιμές κατοικιών αυξήθηκαν κατά 3,1%, στη Λεμεσό κατά 5,1%, στη Λάρνακα κατά 3,3%, στην Πάφο κατά 7,4% και στην Αμμόχωστο 6,3%.

Σε τριμηνιαία βάση, οι τιμές των οικιών κατέγραψαν αυξήσεις σε όλες τις επαρχίες, με εξαίρεση στην επαρχία Αμμοχώστου όπου μειώθηκαν οριακά 0,4%. Συγκεκριμένα, στη Λευκωσία αυξήθηκαν κατά 1,2%, στη Λεμεσό κατά 2,3%, στη Λάρνακα κατά 1,1% και στην Πάφο κατά 1,9%. Σε ετήσια βάση, οι τιμές οικιών κατέγραψαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Συγκεκριμένα, οι τιμές οικιών στη Λευκωσία, Λεμεσό, Λάρνακα, Πάφο και Αμμόχωστο αυξήθηκαν κατά 2,4%, 3,4%, 2,5%, 6,2% και 4,8%, αντίστοιχα.

Οι τιμές των διαμερισμάτων σε τριμηνιαία βάση κατέγραψαν αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Συγκεκριμένα, στη Λευκωσία αυξήθηκαν κατά 1,6%, στη Λεμεσό 0,8%, στη Λάρνακα 3,5%, στην Πάφο 1% και στην Αμμόχωστο 2,5%. Σε ετήσια βάση, οι τιμές των διαμερισμάτων σημείωσαν επίσης αύξηση σε όλες τις επαρχίες. Συγκεκριμένα, στη Λευκωσία οι τιμές αυξήθηκαν κατά 4,5%, στη Λεμεσό 6,5%, στη Λάρνακα 5,3%, στην Πάφο 10,3% και στην Αμμόχωστο κατά 9,8%.

Οι σημαντικές αυξήσεις στις τιμές διαμερισμάτων που καταγράφονται στις επαρχίες Πάφου και Αμμοχώστου μπορούν να αποδοθούν εν μέρει στην ετεροχρονισμένη ανάκαμψη του τομέα των ακινήτων στις εν λόγω επαρχίες σε σχέση με τις υπόλοιπες επαρχίες, όπως αναφέρθηκε εκτενέστερα και στο προηγούμενο δελτίο του ΔΤΚ για το πρώτο τρίμηνο του 2022. Για το δεύτερο τρίμηνο του 2022 αξίζει να επισημανθεί ότι σε ετήσια βάση οι τιμές τόσο των διαμερισμάτων όσο και των οικιών κατέγραψαν επιτάχυνση στο ρυθμό αύξησης τους σε όλες τις επαρχίες, με εξαίρεση τις τιμές διαμερισμάτων στην επαρχία Λεμεσού.

Μεταβολές άλλων σχετικών δεικτών

Δείκτες σχετικοί με την αγορά ακινήτων αποτυπώνουν κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022 την ανοδική δυναμική για τη ζήτηση, το κόστος και τις τιμές από τη μια, και τη συγκράτηση στην προσφορά από την άλλη.

Σύμφωνα με τα πιο πρόσφατα στοιχεία του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (ΤΚΧ), ο αριθμός των πωλητήριων εγγράφων συνέχισε να καταγράφει αύξηση το δεύτερο τρίμηνο του 2022 κατά 29,3%, σε ετήσια βάση (3.254 σε σύγκριση με 2.516), αντανακλώντας την αυξημένη ζήτηση για ακίνητα. Επιπλέον, κατά το υπό εξέταση τρίμηνο σημειώθηκε αύξηση 58,4% σε ετήσια βάση στον αριθμό ακινήτων που συναλλάχθηκαν με αγοραστές ξένους (1.351 σε σύγκριση με 853), προερχόμενη
  από αύξηση 48,5% στις αγορές από κατοίκους εντός Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) και 68,1% αύξηση στις αγορές από κατοίκους εκτός ΕΕ.

Άλλοι παράγοντες που υποστηρίζουν την αγορά ακινήτων αποτελούν οι φορολογικές ελαφρύνσεις που προωθεί το κράτος στα πλαίσια του international headquartering, καθώς και οι επιχορηγήσεις της κυβέρνησης για ενεργειακή αναβάθμιση των κατοικιών. Συγκεκριμένα, τα κίνητρα στα πλαίσια του international headquartering διευκολύνουν την προσέλκυση ξένων επαγγελματιών και των οικογενειών τους στην Κύπρο. Επίσης, ο πόλεμος στην Ουκρανία ενδεχόμενα να δημιουργήσει ζήτηση στην αγορά ακινήτων από επιχειρηματίες και επενδυτές από τη Ρωσία και Ουκρανία, που αναζητούν εναλλακτική έδρα στο εξωτερικό, επιλέγοντας την Κύπρο λόγω του ευνοϊκού επενδυτικού περιβάλλοντος, των προαναφερθέντων φορολογικών διευκολύνσεων και των υφιστάμενων εμπορικών σχέσεων με τις δύο χώρες. Επιπρόσθετα, οι κρατικές χορηγίες για ενεργειακή αναβάθμιση κατοικιών δίνουν κίνητρα για διενέργεια ανακαινίσεων κατοικιών, που έχουν ως αποτέλεσμα την αύξηση της αξίας τους, κάτι που ενδεχομένως συντείνει στην αυξητική πορεία των τιμών που παρατηρείται.

Στον αντίποδα, η κατασκευαστική δραστηριότητα δείχνει σημάδια συγκράτησης. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με στοιχεία της Στατιστικής Υπηρεσίας Κύπρου (ΣΥΚ) ο αριθμός των οικιστικών μονάδων για τις οποίες εγκρίθηκαν άδειες οικοδομής, ο οποίος αποτελεί πρόδρομη ένδειξη της κατασκευαστικής δραστηριότητας, κατέγραψε ετήσια μείωση για την περίοδο Ιανουάριος – Απρίλιος 2022 κατά 7,4%. Επίσης, ο δείκτης κατασκευαστικής δραστηριότητας της ΣΥΚ (κατηγορία κτίρια) καταγράφει κατά τα τρία τελευταία διαθέσιμα τρίμηνα συνεχόμενες ετήσιες μειώσεις (τρίτο τρίμηνο 2021 μέχρι πρώτο τρίμηνο του 2022). Σύμφωνα με στοιχεία από τις Έρευνες Οικονομικής Συγκυρίας (ΕΟΣ) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής ο δείκτης κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά τους προηγούμενους τρεις μήνες, παρουσιάζει χειροτέρευση κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022, φθάνοντας στο -23,5 σε σύγκριση με -13,6 το προηγούμενο τρίμηνο και -12,9 το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο, επιβεβαιώνοντας ουσιαστικά την συγκράτηση στην οικοδομική δραστηριότητα.

Τα πρώτα σημάδια στένωσης στις συνθήκες του πιστωτικού τομέα διαφάνηκαν κατά το υπό εξέταση τρίμηνο, αν και προς το παρόν δεν φαίνεται να επηρεάζουν τη ζήτηση. Σύμφωνα με τη δημοσίευση Νομισματικών και Χρηματοοικονομικών Στατιστικών2 της ΚΤΚ τα νέα δάνεια για αγορά κατοικίας το δεύτερο τρίμηνο του 2022 μειώθηκαν κατά 12,3% και 33,4% σε ετήσια βάση (€256 εκ. το δεύτερο τρίμηνο του 2022 σε σχέση με €292 εκ. το δεύτερο τρίμηνο του 2021). Επίσης, σύμφωνα με τις ίδιες στατιστικές, το επιτόκιο οικιστικών δανείων3 κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2022 κατέγραψε τις πρώτες αυξήσεις, αφού κυμάνθηκε κατά μέσο όρο στο 2,27%, σε σχέση με 2,15% το πρώτο τρίμηνο του 2022 .

Στο μέλλον αναμένονται περαιτέρω αυξήσεις στα επιτόκια στεγαστικών δανείων (δεδομένης της αύξησης στα επιτόκια από την ΕΚΤ). Σύμφωνα με την Έρευνα Τραπεζικών Εργασιών, τα κριτήρια χρηματοδότησης έγιναν πιο αυστηρά σε σχέση με το προηγούμενο τρίμηνο4.

Ο  δείκτης τιμών κατασκευαστικών υλικών, ο οποίος δημοσιεύεται από την ΣΥΚ, καταγράφει για έβδομο συνεχόμενο τρίμηνο αύξηση.

Το  δεύτερο τρίμηνο του 2022 οι τιμές κατασκευαστικών υλικών κατέγραψαν ετήσια αύξηση 21,9%, με τη μεγαλύτερη αύξηση να εντοπίζεται κυρίως στα μέταλλα. Η μεγάλη άνοδος στις τιμές των υλικών κατασκευής, απόρροια αρχικά των αναταράξεων στις εφοδιαστικές αλυσίδες και στη συνέχεια του πολέμου στην Ουκρανία, αυξάνουν τις τιμές των καινούριων ακινήτων, αν και με κάποια χρονική υστέρηση, δεδομένου ότι απαιτείται χρόνος να φθάσουν νέες παραγγελίες υλικών από τη μια, και από την άλλη οι κατασκευαστικές εταιρείες απορροφούν μέρος του αυξημένου κόστους. Περισσότερη ανάλυση για τον αντίκτυπο της ανόδου του κατασκευαστικού κόστους στις τιμές κατοικιών περιλαμβάνεται στο Πλαίσιο (σελ. 6), στο παρόν δελτίο.

Σύμφωνα με τις Έρευνες Οικονομικής Συγκυρίας (ΕΟΣ) της Ευρωπαϊκής Επιτροπής του πρώτου τριμήνου του 2022, η πορεία των τιμών ακινήτων αναμένεται να συνεχίσει να παρουσιάζει αυξήσεις. Συγκεκριμένα, ο δείκτης προσδοκιών για τις τιμές ακινήτων τους επόμενους τρεις μήνες έφθασε κατά μέσο όρο στο 87,1 το δεύτερο τρίμηνο του 2022, καταγράφοντας ιστορικά το υψηλότερο επίπεδο, σε σχέση με 80,3 το προηγούμενο τρίμηνο του 2022 και 20,1 το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο του 2021. Απόρροια της μειωμένης κατασκευαστικής δραστηριότητας, όπως έχει σημειωθεί σε προηγούμενη παράγραφο, ο δείκτης προσδοκιών για εργοδότηση στον τομέα των ακινήτων τους επόμενους τρεις μήνες κυμάνθηκε σε αρνητικά επίπεδα το δεύτερο τρίμηνο του 2022 (-1) σε σύγκριση με -0,4 το πρώτο τρίμηνο του 2022 και θετικά επίπεδα (2,4) το αντίστοιχο περυσινό τρίμηνο.

Εν κατακλείδι, ο τομέας των ακινήτων καταγράφει επιταχυνόμενη αύξηση στις τιμές κατοικιών ως απόρροια   της   αύξησης   του   κατασκευαστικού κόστους, αλλά και της μείωσης της κατασκευαστικής δραστηριότητας.   Η   αναμενόμενη   περαιτέρω στένωση στην αγορά πιστώσεων, και η διάβρωση των   εισοδημάτων   λόγω   του   πληθωρισμού αναμένεται να λειτουργήσει ανασταλτικά για τη ζήτηση ακινήτων. Υποστηρικτικά αναμένεται να λειτουργήσει το γεγονός ότι τα ακίνητα θεωρούνται ως ασφαλές καταφύγιο σε περιόδους υψηλών πληθωριστικών προσδοκιών.