*Χορηγός Business Hour By Brief η RCB Bank

ΓΡΑΦΕΙ Η
ΑΛΕΞΙΑ ΜΙΧΑΗΛΙΔΟΥ

Δεν είναι μια καλή περίοδος για επενδύσεις σε ακίνητα, ανέφερε στην εκπομπή Business Hour by Brief, την Δευτέρα (21/11)  ο Διευθύνων Σύμβουλος της Ask Wire, Παύλος Λοΐζου.

Όπως δήλωσε, δεν αναμένει ούτε στα επόμενα 2 χρόνια ο κόσμος να επενδύσει σε ακίνητα.

>>Διαβάστε επίσης: Οι μετοχές ακινήτων δείχνουν ότι έρχεται σημαντική ανατιμολόγηση<<

Ο κ. Λοΐζου εξήγησε ότι η αύξηση πληθυσμού έχει οδηγήσει στην αύξηση στις τιμές των ενοικίων αλλά και σε μια έξαρση στις τιμές γενικότερα. Παράλληλα, υπάρχουν και οι στρατηγικοί επενδυτές που έχουν έρθει στο νησί τα τελευταία 2 με 3 χρόνια όπως Λιβανέζοι , Ισραηλίτες, Ρώσοι κτλπ οι οποίοι έχουν μπει για τα καλά στις στρατηγικές επενδύσεις όσον αφορά το λιμάνι της Λάρνακας αλλά και μεγάλες αναπτύξεις στην Λεμεσό και ειδικά στο μέρος όπου είναι το καζίνο στο ακρωτήρι.

Στο συγκεκριμένο κομμάτι, όπως ανέφερε ο κ. Λοΐζου οι ντόπιοι «υποφέρουν» σε μεγάλο βαθμό λόγω της κατάστασης. Τα τελευταία 2 με 3 χρόνια λόγω και της πανδημίας άλλαξαν οι ανάγκες των ντόπιων με αποτέλεσμα να υπάρξει μια κίνηση – ενθάρρυνση προς το να αγοράσει κάποιος σπίτι με πιο μεγάλους χώρους. 

Συμπλήρωσε ότι υπάρχουν και κάποιοι οι οποίοι είναι και πιο συγκρατημένοι λόγω της αύξησης των επιτοκίων αλλά και συγκρατημένοι για την ανέγερση μιας νέας κατοικίας λόγω του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους.

Διαβάστε αυτούσια την συνέντευξη του κ. Λοΐζου:

Τι ακριβώς κάνει για τον τομέα των ακινήτων και ποιοι οι στόχοι της;

H Ask Wire είναι μία startup εταιρεία η οποία λειτουργεί εδώ και 2 χρόνια. Η εταιρεία συλλέγει πληροφορίες για όλα τα ακίνητα της Ευρώπης ξεκινώντας από το υπέδαφος όπως λυγμούς, πλημμύρες, κατολισθήσεις κτλπ και μαζεύουμε όλες τις σημαντικές πληροφορίες για ένα ακίνητο.

Μετά την συλλογή όλων των πληροφοριών, η εταιρεία ξεκίνα διάφορες εφαρμογές για την καλύτερη πληροφόρηση για τις τιμές των ακινήτων, πως κινούνται - συναλλάσσονται, που ξεκινάνε νέες οικοδομές για να μπορεί κάποιος που ενδιαφέρεται να δει πως μεγαλώνει η πόλη σε πραγματικό χρόνο. Μέσω αυτού του τρόπου ξεκλειδώνονται νέα κομμάτια του τραπεζικού συστήματος για να δοθεί η δυνατότητα να γίνονται εκτιμήσεις και επανεκτιμήσεις αυτόματα αλλά και παράλληλα σε μετέπειτα στάδιο να δίνονται δάνεια αυτόματα. Αυτό βοηθά και στον ασφαλιστικό κλάδο ούτως ώστε να δίνεται η δυνατότητα σε κάποιον να αγοράσει ασφάλεια από το κινητό του, μειώνοντας το κόστος προς τον καταναλωτή και ευκολύνοντας και την ίδια την εταιρεία να μπορεί να παρακολουθεί την κατάσταση στην αγορά ακινήτων με πολύ πιο χαμηλό κόστος και σε πραγματικό χρόνο.

Το οικονομικό περιβάλλον είναι γενικά αβέβαιο για διάφορους λόγους. Ποια είναι όμως η κατάσταση στην αγορά ακινήτων στην Κύπρο; 

Από την μία πλευρά υπάρχει η αυξημένη ζήτηση από ξένους που έχουν μετακομίσει στο νησί κατά τους τελευταίους έξι μήνες, από τον πόλεμο στην Ουκρανία και μετά όπου λόγω αυτού υπάρχει αύξηση πληθυσμού 18.000 με 20.000 άτομα. Η αύξηση πληθυσμού έχει οδηγήσει στην αύξηση στις τιμές των ενοικίων αλλά και σε μια έξαρση στις τιμές γενικότερα. 
Το δεύτερο κομμάτι αφορά τους στρατηγικούς επενδυτές που έχουν έρθει στο νησί τα τελευταία 2 με 3 χρόνια όπως Λιβανέζοι , Ισραηλίτες, Ρώσοι κτλπ οι οποίοι έχουν μπει για τα καλά στις στρατηγικές επενδύσεις όσον αφορά το λιμάνι της Λάρνακας αλλά και μεγάλες αναπτύξεις στην Λεμεσό και ειδικά στο μέρος όπου είναι το καζίνο στο ακρωτήρι.

Στο συγκεκριμένο κομμάτι είναι οι ντόπιοι οι οποίοι «υποφέρουν» σε μεγάλο βαθμό λόγω της κατάστασης. Γενικότερα, στην αγορά ακινήτων η οποία ξεκίνησε να κινητέ ξανά το 2016 και μετά, δεν χτίστηκαν πολλές μονάδες για τις ανάγκες του ντόπιου πληθυσμού. Τα τελευταία 2 με 3 χρόνια λόγω και της πανδημίας άλλαξαν οι ανάγκες των ντόπιων με αποτέλεσμα να υπάρξει μια κίνηση – ενθάρρυνση προς το να αγοράσει κάποιος σπίτι με πιο μεγάλους χώρους. Η ενθάρρυνση προέκυψε λόγω και του χαμηλού δανειστικού κόστους  που ο κόσμος προχώρησε για να πάρει δάνειο. 

Υπάρχουν και κάποιοι οι οποίοι είναι και πιο συγκρατημένοι λόγω της αύξησης των επιτοκίων αλλά και συγκρατημένοι για την ανέγερση μιας νέας κατοικίας λόγω του αυξημένου κατασκευαστικού κόστους.

Γενικά, αν δει κάποιος την αγορά ακινήτων στο σύνολο της, όσον αφορά συναλλαγές είμαστε σε πολύ υψηλά επίπεδα και οι τιμές δεν έχουμε δει να πηγαίνουν προς τα κάτω αλλά ούτε να σταθεροποιούνται. Από την άλλη όμως εάν σπάσουμε τα επιμέρους κομμάτια της αγοράς ακινήτων είναι εμφανές ότι το τρίτο κομμάτι των ντόπιων, τους τελευταίους 2 μήνες μετά το καλοκαίρι όπου υπήρξε αύξηση στα δανειστικά επιτόκια υπάρχει μια κόπωση – μείωση όσον αφορά την ζήτηση ενώ οι τιμές δεν έχουν μειωθεί. 

Όσον αφορά τους ξένους έχουν γίνει πιο επιλεκτικοί αλλά δεν έχουν και ιδιαίτερες επιλογές λόγω του ότι ή μετακομίζουν στο νησί αρά πρέπει να μείνουν κάπου ή προτρέχουν σε στρατηγικές επενδύσεις οι οποίες θα αποδώσουν σε βάθος χρόνου (σε 5 με 8 χρόνια).

Ποιες είναι οι προκλήσεις που έχει μπροστά της η αγορά ακινήτων στην Κύπρο;

Όσον αφορά τους ντόπιους το πρόβλημα της ζήτησης είναι κάτι το οποίο θα συνεχιστεί και δεν μιλώ για την δυνατότητα του Κύπριου να αγοράσει κατοικία αλλά πρόβλημα στο να έχει προσιτές τιμές. Για παράδειγμα τα ενοίκια στη Λεμεσό είναι σε τέτοιο επίπεδο που φοιτητές του ΤΕΠΑΚ δεν μπορούν να ζήσουν στην πόλη που φοιτούν αντιλαμβανόμαστε ότι ξεκινάμε να έχουμε πρόβλημα.

Άλλο παράδειγμα, όταν κάποιοι εργάζονται συγκεκριμένα επαγγέλματα όπως αστυνομικοί, νοσοκόμοι το οποίο έχει σχέση με την παροχή υπηρεσιών που είναι critical για το κράτος, δυσκολεύονται να ζήσουν, τότε έχουμε πρόβλημα. Άρα το θέμα της προσιτής κατοικίας είναι το πρώτο πρόβλημα το οποίο θεωρώ είναι μια μεγάλη πρόκληση.

Το δεύτερο πρόβλημα είναι η αύξηση των πωλήσεων σε ξένους, οι οποίοι αγοράζουν για να ζήσουν. Αυτό σημαίνει ότι υπάρχει επιπρόσθετο βάρος πάνω στις υπηρεσίες του κράτους είτε αυτό ονομάζεται εκπαίδευση, νοσοκομεία το οποίο φαίνεται πως δεν είμαστε έτοιμοι να αντιμετωπίσουμε. Αυτό φαίνεται με τα προβλήματα που ξεκίνησαν να δημιουργούνται σε αυτές τις νέες υπηρεσίες.

Η τρίτη πρόκληση είναι ότι η ευρύτερη κατάσταση στον χρηματοοικονομικό τομέα όπου υπάρχει αύξηση στα επιτόκια, τα δανειστικά. Εκείνοι οι οποίοι βασίζονταν στο να δανειστούν για να κάνουν μια αγορά είναι πολύ πιο ακριβό αλλά και πολύ δύσκολο, άρα δεν θα προβούν σε αυτές τις αγορές. Την ίδια ώρα επειδή οι αποδόσεις σε άλλες μορφές επενδύσεων είναι πολύ καλύτερες πλέον από ότι ήταν πριν, άρα ένα ομόλογο π.χ. ένα 10ετές ομόλογο της  Κυπριακής Δημοκρατίας, τον Δεκέμβριο έδειχνε απόδοση 0,6%. Τώρα σήμερα, το ίδιο 10ετές ομόλογο δείχνει απόδοση 4,2%. Άρα, κάποιος για παράδειγμα ο οποίος είχε  ένα ποσό της τάξεων των €300.000 το οποίο σκεφτόταν που να το επενδύσει και είχε και λεφτά στην τράπεζα, θα πλήρωνε 0,4% καταθετικό επιτόκιο και αν επέλεγε να επενδύσει κάπου θα λάμβανε 0,6%. Σήμερα, τα καταθετικά επιτόκια έχουν πάει πίσω στο 0, άρα το να έχει λεφτά στην τράπεζα δεν κοστίζει κάτι, σίγουρα χάνει από τον πληθωρισμό αλλά την ίδια ώρα έχει την επιλογή να πάει να επενδύσει στο Κυπριακό ομόλογο και να πάρει μια απόδοση 4,2% χωρίς κανένα κόστος διαχείρισης.

Άρα αυτός ο συνδυασμός του αυξημένου δανειστικού κόστους από την μία πλευρά, διότι επιπρόσθετα υπάρχον κι άλλες επενδυτικές επιλογές οι οποίες είναι πλέον ελκυστικές, υπάρχει λογικά λιγότερη ζήτηση για επενδύσεις στην αγορά ακινήτων. Η λογική λέει ότι αυτό κάνει τις τιμές είτε να σταθεροποιούνται είτε να έρθουν και λίγο κάτω όσον αφορά κάποια εμπορικά ακίνητα που είναι καθαρά για επενδυτικούς σκοπούς, την ίδια ώρα όμως έχουμε την πρόκληση της αύξησης του πληθυσμού λόγω των ξένων που μετακομίζουν στην Κύπρο. Είχαμε μια αύξηση στον πληθυσμό από το 2011 μέχρι το 2021 κατά 85.000 άτομα, κυρίως ξένοι που μετακόμισαν στον νησί. Την ίδια ώρα το 2022  πληθυσμός της Κύπρου έχει αυξηθεί κατά 20.000 άτομα, αυτό ο κόσμος κάπου πρέπει να μείνει και εκεί είναι και η πρόκληση όσον αφορά την οικιστική αγορά ακινήτων. 

Όσον αφορά την ανατιμολόγηση των επενδύσεων σε εμπορικά ακίνητα. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη για τους ενδιαφερόμενους επενδυτές αλλά και την αγορά των ακινήτων γενικότερα;

Την ώρα που μιλάμε για επενδυτικά ακίνητα, μιλάμε για ακίνητα τα οποία τα αγοράζει κάποιος όχι ιδίαν χρήση αλλά τα αγοράζει κάποιος για να επενδύσει στο χρηματιστήριο, να επενδύσει σε ομόλογα, να επενδύσει σε μετοχές κτλπ. Το τι γίνεται το τελευταίο 6μηνο υπάρχει μια σημαντική διόρθωση στις τιμές των μετοχών προς τα κάτω, έχουν μειωθεί 20% με 30% και μάλιστα σε περιπτώσεις οι οποίες ακούμε συχνά όπως σε εταιρείες τεχνολογίας από 60% έως και 80%. Άρα υπάρχει μια ευρύτερη μείωση όσον αφορά τις τιμές στην αγορά των μετοχών.

Την ίδια ώρα οι αποδόσεις πάνω στα ομόλογα έχουν ανέβει από το 0,6% στο 4,2% στην περίπτωση της Κύπρου και αν δούμε κάποια από τα τραπεζικά ομόλογα, επειδή οι τράπεζες δανείζονται δανείζονται από επενδυτικά ταμεία, είχαμε δει την προηγούμενη εβδομάδα ότι η Εθνική Τράπεζα της Ελλάδος είχε βγει με ένα ομόλογο με απόδοση 7,5% και η Τράπεζα Πειραιώς με ένα ομόλογο της τάξεως του 8,5%. Άρα είναι εμφανές ότι βλέπουμε να υπάρχουν άλλες επενδυτικές επιλογές που είναι διαθέσιμες για άτομα για να επενδύσουν αλλά και εταιρείες. Αυτό σημαίνει ότι όταν κάποιος σκέφτεται να πάει να επενδύσει στην αγορά ακινήτων «σπάζει» αυτή την επένδυση σε τρία κομμάτια.

Το πρώτο κομμάτι είναι το τι άλλο μπορώ να κάνω με τα λεφτά μου, το δεύτερο είναι η επιλογή μου που θα επενδύσω σε ακίνητα είναι μαζί με το ότι είναι πιο δύσκολο να το πουλήσω, παρά μια μετοχή ή ένα ομόλογο. Αν σκεφτείς μια μετοχή με το που πατήσεις ένα κουμπί για να πωλήσεις π.χ. 5.000.000 μετοχές σε ένα δευτερόλεπτο θα λάβεις λεφτά.

Αντίθετα, στην αγορά ακινήτων η διαδικασία μπορεί να πάρει από 6 μήνες μέχρι και 1 χρόνο ή και περισσότερο, αρά είναι ένα ρίσκο.

Το τρίτο το κομμάτι είναι τι αναμένουμε να γίνει στην αγορά ακινήτων, δηλαδή εάν αναμένω ότι οι τιμές θα πάνε προς τα πάνω τότε πολύ πιθανόν να είναι διαθέσιμο να πάρω μια πιο χαμηλή απόδοση.

Αυτή την στιγμή, το πρώτο το κομμάτι είναι ότι υπάρχουν επιλογές οι οποίες δίνουν απόδοση πιο υψηλή, το risk – premium συνήθως κινείται στο 2%, άρα αν πάρουμε το 4,2% και το 2% έχουμε πάει ήδη στο 6,2% και ερχόμαστε και λέμε αναμένουμε τις τιμές των εμπορικών ακινήτων να πάνε πιο πάνω τα επόμενα 5 με 10 χρόνια, δεν νομίζω. Ο λόγος που δεν νομίζω είναι ότι δεν βλέπουμε την οικονομία της Κύπρου να έχει κάποιο λόγο την οικονομία της Κύπρου αυτήν την στιγμή να ανέβει ή να πάει πιο μπροστά. Αντίθετα, έχουμε διάφορες προκλήσεις οι οποίες δεν έχουμε αντιμετωπίσει ακόμα όπως οι Ρώσοι οι οποίοι είναι μεγαλο-επενδυτές στο νησί δεν είναι πλέον εδώ, έχουμε θέματα τα οποία αφορούν το τραπεζικό σύστημα που προσπαθεί να βρει τρόπους να μεγαλώσει.

Ακόμα και αν υποθέσουμε ότι οι τιμές των ακινήτων θα μείνουν ακριβώς ίδιες όπως είναι τώρα στο 6,2% σημαίνει ότι μιλάμε για μια σημαντική μείωση στην ζήτηση άρα και στις τιμές όσον αφορά τα εμπορικά ακίνητα. 

Θα λέγατε ότι τώρα είναι μια καλή περίοδος για επενδύσεις σε ακίνητα;

Όχι, δεν είναι μια καλή περίοδος για επενδύσεις σε ακίνητα, ούτε αναμένω ότι θα είναι τα επόμενα 2 χρόνια το θέμα όμως είναι το πως επενδύουμε σε ακίνητα. Δεν είναι καλή ιδέα κάποιος που έχει στην τράπεζα €50.000 ή €100.000 να τα βάλει όλα σε ένα ακίνητο. Το να αγοράσεις ένα ακίνητο είναι κουμάρι, δεν είναι επένδυση και ο λόγος είναι ότι ρισκάρεις όλα τα λεφτά σου πάνω σε ένα ακίνητο. Είναι πολύ πιο απλό να πάει κάποιος να αγοράσει μετοχές.

Το να πάει κάποιος με ένα τέτοιο ποσό να επενδύσει σε ακίνητα λάθος, η επένδυση σε ακίνητα πρέπει να γίνεται τελευταία δηλαδή με την σύνταξη που σημαίνει να εκμεταλλευτείς στο μέγιστο τις φοροαπαλλαγές του κράτους, το δεύτερο να επενδύσεις μέσω ασφαλιστικών προγραμμάτων σε ομόλογα ή μετοχές και αν μας μείνουν χρήματα τότε ξεκινάμε να σκεφτόμαστε την επένδυση στην αγορά ακινήτων. Δεν είναι μια καλή περίοδος για μια τέτοια κίνηση, αλλά εάν κάποιος πιστεύει πως είναι καλή η εισήγηση μου θα ήταν να επενδύσει μέσω άλλων τρόπων παρά να αγοράσει ένα ακίνητο.

Πώς θα χαρακτηρίζατε τις τιμές για αγορά ή τα ενοίκια ακινήτων σήμερα;

Τα ενοίκια έχουν αυξηθεί σημαντικά ειδικά τα τελευταία δύο χρόνια και δεν τα βλέπω να μειώνονται. Αντίθετα, το πιο πιθανόν είναι να πάνε προς τα επάνω και η αύξηση στα δανειστικά επιτόκια σημαίνει ότι πολλοί που σκέφτονταν να φύγουν από το ενοίκιο και να δανειστούν για να αγοράσουν, ή σκέφτονταν να φύγουν από ενοίκιο για να χτίσουν δεν θα το πράξουν άρα κατά επέκταση θα συνεχίσει η κατάσταση με τα ενοίκια. Την ίδια ώρα βλέπουμε ότι πάρα πολύ ξένοι επενδυτές έχουν προχωρήσει σε κατασκευές μεγάλων έργων ανάπτυξης που θα ακολουθήσουν ένα μεγάλο κομμάτι της ζήτησης που έχουμε στην αγορά.

Ήδη έχουν ανακοινωθεί σωρεία μεγάλων έργων στην περιοχή της Δυτικής Λεμεσού όπως και στην Λάρνακα.

Οι τιμές των ακινήτων από την άλλη δεν βλέπω τόσο τα διαμερίσματα ή τα σπίτια, βλέπω τα εμπορικά ακίνητα όπως γραφεία και καταστήματα, ειδικά τα καταστήματα. Οι προκλήσεις οι μεγάλες εκεί είναι λόγω του ότι οι ντόπιοι δεν έχουν την δυνατότητα να αγοράσουν προϊόντα και υπηρεσίες λόγω αυξημένου κόστους.

Ποια πόλη έχει την πρωτιά αυτή την περίοδο στην ανάπτυξη αλλά και ζήτηση ακινήτων;

Είναι η Λάρνακα αν και έχουμε την Λεμεσό που ξέρουμε ότι τα πράγματα πάνε πάρα πολύ καλά αλλά η Λάρνακα είναι αυτή η οποία ανεβαίνει πάρα πολύ γρήγορα λόγω του ότι είχε μείνει πιο πίσω στις τιμές σε σχέση με τις άλλες πόλεις. Οι υποδομές, δρόμοι, σχολεία κτλπ έχουν χτιστεί άρα σε σύγκριση με τις άλλες πόλεις οι οποίες χτίζουν ακόμα τις υποδομές, η Λάρνακα είναι σε αρκετά προχωρημένο στάδιο και επιπρόσθετα έχουμε τις δύο μεγάλες αναπτύξεις, την ανάπλαση του λιμανιού με την Μαρίνα και η δεύτερη του παραλιακού μετώπου που ήταν τα διυλιστήρια.

Αυτά τα δύο έργα έχουν προσελκύσει πολλούς επενδυτές από Λίβανο αλλά και Ισραήλ οι οποίοι έχουν αγοράσει πάρα πολλά ακίνητα και έχουν χτίσει πολλές νέες οικοδομές. Αντίθετα, η Λεμεσός έχει φτάσει σε ένα σημείο που υπάρχει το ερώτημα ποιος θα τα αγοράσει με αυτές τις τιμές, άρα μιλάμε μόνο για την ξένη αγορά και την ίδια ώρα έχουμε πολλά έργα τα οποία θα γίνουν στην Δυτική Λεμεσό. Τα έργα είναι συγκεκριμένα μεταξύ της Μαρίνας της Λεμεσού και του λιμανιού που είναι στην φάση αδειοδότησης πάρα πολλά μεγάλα έργα σε μέγεθος αλλά και σε ύψος και εκεί θα είναι το νέο κέντρο πόλης της Λεμεσού. Πιο δυτικά υπάρχουν επιπρόσθετα έργα και μεγάλες αναπτύξεις όπως 300 ή 1000 μονάδων, όχι μονάδες των 20 διαμερισμάτων.

Όσον αφορά την ιδιοκατοίκηση, βλέπετε να επικρατεί πλέον η τάση για προτίμηση σε διαμερίσματα; Ίσως και όσον αφορά τα νέα ζευγάρια;

Υπάρχει μια τάση ναι διότι ένα διαμέρισμα δυάρι καινούργιο κυμαίνεται κυρίως στην Λευκωσία €200.00 με €240.000. Εάν δούμε για κατοικία 3 υπνοδωματίων σε μισό οικόπεδο πολύ πιθανόν να μιλάμε για ένα ποσό των €280.000 μέχρι €340.000.

Άρα για ένα ζευγάρι που τώρα ξεκινά πολύ πιθανόν να μην σκεφτούν καν να αγοράσουν καινούργια κατοικία και πολύ πιθανόν να πάνε για διαμέρισμα.

Όλο και περισσότερα ζευγάρια αγοράζουν δυάρια διαμερίσματα σε σύγκριση με το παρελθόν με σημαντικό ρόλο τις τιμές αλλά και την μείωση στους γάμους. Παράλληλα, σημαντικό ρόλο διαδραματίζει το πιο χαμηλό ποσοστό γεννήσεων της Κύπρου στον κόσμο που έχουμε 1,3 παιδί ανά ζευγάρι. 

Δείτε στο βίντεο όλα όσα δήλωσε ο Διευθύνων Σύμβουλος της Ask Wire, Παύλος Λοΐζου: