ΓΡΑΦΕΙ Η
ΞΕΝΙΑ ΠΡΟΔΡΟΜΟΥ

Στην Κύπρο υπάρχουν συνολικά 6.746 κηρυγμένες διατηρητέες οικοδομές, είτε λόγω αρχιτεκτονικής, ιστορικής, κοινωνικής αξίας ή λόγω μορφολογίας. Μάλιστα, μια σειρά από οικονομικά κίνητρα βοηθούν τους ιδιοκτήτες παλαιών οικιών να προχωρήσουν σε αναπαλαίωση.

Αξίζει να σημειωθεί, πως όπως σημείωσε στην Brief η προϊσταμένη του Κλάδου Διατήρησης στο Τμήμα Πολεοδομίας, Γιόλα Κούρου, μέχρι σήμερα συντηρήθηκαν πλήρως 4.000 οικοδομές σε όλη την Κύπρο, ενώ άλλες 300 βρίσκονται σε διαδικασία εκτέλεσης έργων για αποκατάσταση/διατήρηση.
Επιπλέον, υπό επεξεργασία βρίσκονται αιτήσεις που αφορούν 250 διατηρητέες οικοδομές, με σκοπό την έγκριση για αποκατάσταση.

Μιλώντας πρόσφατα στην εκπομπή ΠΑΡΑΣΚΗΝΙΟ της Digitaltv ο Πρόεδρος των Οικολόγων Χαράλαμπος Θεοπέμπτου αναφερόμενος στο θέμα των διατηρητέων κτηρίων επεσήμανε ότι υπάρχει πρόγραμμα στην Κύπρο που προσφέρει πολλά χρήματα για να συντηρηθεί ένα κτήριο και υπάρχει αρκετός κόσμος ο οποίος ενδιαφέρεται να το χρησιμοποιήσει.

Την ίδια ώρα ανέφερε πως υπάρχουν αρκετές εγκαταλελειμμένες παλιές οικοδομές και επικίνδυνες στην Κύπρο και ότι θα έπρεπε να υπήρχαν περισσότερα κίνητρα για τους ιδιοκτήτες για συντήρηση των κτηρίων αυτών, δίνοντας παραδείγματα που ισχύουν στη Γερμανία όπου το κράτος επιβάλλει πρόστιμο σε ιδιοκτήτη αν έχει οικιστικό τεμάχιο και για περίοδο 3 χρόνων δεν προβεί σε συντήρηση του.

Στην περίπτωση μάλιστα που κάποιος έχει ένα εγκαταλελειμμένο κτήριο, εξήγησε, αλλά δεν διαθέτει την οικονομική δυνατότητα για συντήρηση, μπορεί να αποταθεί στο κράτος και να του το ενοικιάσει μακρόχρονα. Με αυτό τον τρόπο το κράτος αναλαμβάνει τη διόρθωση του οικοδομήματος και μπορεί να το διαθέσει σε άστεγους ή οικογένειες χαμηλού εισοδημάτων, πληρώνοντας τον ιδιοκτήτη..

«Δεν γίνεται να υπάρχουν στο κέντρο της πόλης εγκαταλελειμμένα κτήρια ενώ παράλληλα υπάρχει κόσμος που ψάχνει στέγη και την ίδια ώρα δημιουργούνται νέες οικιστικές περιοχές, εισβάλλοντας στη φύση χωρίς να εκμεταλλευόμαστε πρώτα ότι έχουμε», σημείωσε.

>>> Ροή Ειδήσεων Brief – Επιλεγμένο περιεχόμενο <<<

Τα χαρακτηριστικά της διατηρητέας οικοδομής 

«Μια οικοδομή κηρύσσεται διατηρητέα όχι με βάση της οικονομικής της αξίας αλλά της πολιτιστικής της αξίας», επεσήμανε στην Brief, λειτουργός του τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.

Πιο συγκεκριμένα, οικοδομές με ειδικό αρχιτεκτονικό, ιστορικό, κοινωνικό ή άλλο ειδικό ενδιαφέρον ή χαρακτήρα μπορούν να χαρακτηριστούν ως διατηρητέες. Ειδικότερα, η τυπολογία, η μορφολογία και τα υλικά κατασκευής της οικοδομής, καθώς και τυχόν ιστορικά/ κοινωνικά γεγονότα που σχετίζονται με αυτή, διαδραματίζουν ρόλο στην αξιολόγησή της. Ακόμη, σημαντικό κριτήριο αποτελεί και η θέση της, αν δηλαδή βρίσκεται σε περιοχή ειδικού χαρακτήρα ή συμπαγή ιστορικό/ παραδοσιακό πυρήνα. Οικοδομές εκτός των περιοχών αυτών μπορούν να κηρυχθούν διατηρητέες μόνο σε περίπτωση που είναι εξαιρετικής ή ιδιάζουσας σημασίας.

Παρά το γεγονός ότι κάποια οικοδομή λόγω των παραπάνω χαρακτηριστικών μπορεί να θεωρηθεί διατηρητέα, εντούτοις για να κηρυχθεί ως τέτοια πρέπει να εκδοθεί συγκεκριμένο διάταγμα που να την ορίζει.

Θέλοντας να καταγράψει η Brief τις διατηρητέες οικοδομές ανά επαρχία στην Κύπρο, δεν κατέστη για την ώρα εφικτό, καθώς το τμήμα Πολεοδομίας και οικήσεως βρίσκεται σε διαδικασία μηχανογράφησης των αρχείων της αλλά δεν έχει ακόμη ολοκληρωθεί, ώστε να βρίσκονται αναρτημένες στην ιστοσελίδα τους οι διατηρητέες οικοδομές στην Κύπρο και προς τη διάθεση του κοινού.

Όπως εξήγησε η λειτουργός του τμήματος στην Brief δεν υπάρχει καταχώρηση ανα επαρχία αλλά αυτό γίνεται ανά διάταγμα, «κάθε διάταγμα μπορεί να περιέχει διάφορα χωρία, σύμφωνα με τις αποφάσεις του Υπουργείου Εσωτερικών».

Ποιος κηρύσσει διατηρητέα την οικοδομή
Μόνο ο Υπουργός Εσωτερικών, σύμφωνα με το Άρθρο 38 του Νόμου περί Πολεοδομίας και Χωροταξίας, μπορεί να κηρύξει με σχετικό Διάταγμα διατηρητέα μια οικοδομή και αυτό μπορεί να γίνει μετά από αίτηση του ενδιαφερόμενου ιδιοκτήτη για συγκεκριμένο οικοδόμημα ή μετά από εισήγηση του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως ή της Τοπικής Αρχής προς τον Υπουργό Εσωτερικών για τη συγκεκριμένη οικοδομή, καθώς και για ομάδα οικοδομών σε ευρύτερη περιοχή (ιστορικούς και παραδοσιακούς πυρήνες πόλεων /χωριών κ.λπ.).

Επιπλέον, το εκάστοτε Διάταγμα δημοσιεύεται στην Επίσημη Εφημερίδα της Δημοκρατίας.

Η αίτηση υποβάλλεται σε ειδικό έντυπο, στον Κλάδο Διατήρησης που βρίσκεται στα Κεντρικά Γραφεία του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως.

>>> Όλες οι έρευνες και αναλύσεις της Brief <<<

Σχέδιο Επιχορήγησης Διατηρητέων Οικοδομών

Τα οικονομικά κίνητρα για διατηρητέες οικοδομές χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες. Πρώτα είναι τα  χρηματοδοτικά κίνητρα, δηλαδή η απευθείας χορηγία που δίνεται από το Κράτος στον ιδιοκτήτη για την ολοκληρωμένη συντήρηση της διατηρητέας του οικοδομής, δεύτερον η μεταφορά συντελεστή δόμησης που αφορά την  αξιοποίηση αναπτυξιακών δικαιωμάτων που δεν χρησιμοποιούνται στο διατηρητέο τεμάχιο με πώληση υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης και αφετέρου η εξασφάλιση πρόσθετης χορηγίας στο κόστος συντήρησης με πώληση χαρισμένου συντελεστή δόμησης. Η τρίτη κατηγορία είναι τα φορολογικά κίνητρα, δηλαδή, οι φοροαπαλλαγές που μπορεί να πάρει ο ιδιοκτήτης μιας διατηρητέας οικοδομής που την έχει συντηρήσει σύμφωνα με τις Αρχές Διατήρησης.

Αναλυτικά οι τρεις κατηγορίες χορηγίας

• Χρηματοδοτικά κίνητρα

Πρώτα καθορίζεται το κόστος συντήρησής της οικοδομής και αφού αναγνωριστεί από το κράτος υπολογίζεται και η χορηγία που θα δοθεί. Για να καθοριστεί το κόστος λαμβάνονται υπόψη δύο τιμές.

Η πρώτη τιμή είναι το πραγματικό κόστος της συντήρησης της οικοδομής, δηλαδή η κοστολόγηση που καταθέτει ο μελετητής του έργου με βάση τις τιμές του εργολάβου, που εξασφαλίζεται ύστερα από την υποβολή προσφορών.

Η δεύτερη τιμή είναι το μέγιστο κόστος ανά τ.μ. βάσει της κοστολόγησης που καθορίζεται από το Κράτος για το αναγνωρισμένο εμβαδόν της οικοδομής, σύμφωνα με την τελευταία αναθεώρηση κινήτρων που έγινε το 2008.

Ως αναγνωρισμένο κόστος οικοδομής θεωρείται το χαμηλότερο από τις δύο αυτές τιμές.

Αναγνωρισμένο κόστος

Ως μέγιστη τιμή ανά τ.μ. θεωρείται:

- €1.200/τ.μ. για οικοδομές με εμβαδόν μέχρι 120 τ.μ.

- €1.100/τ.μ. για οικοδομές με εμβαδόν από 121 τ.μ.- 1.000 τ.μ.

- €700/τ.μ. για οικοδομές με εμβαδόν πάνω από 1.001 τ.μ.

• Όταν το αναγνωρισμένο κόστος είναι μικρότερο από το πραγματικό

Σε περίπτωση που το μέγιστο αναγνωρισμένο κόστος είναι μικρότερο από το πραγματικό (επιλεγμένη προσφορά εργολάβου), τότε για τον τελικό υπολογισμό του θα προστίθενται σ’αυτό και το κόστος ειδικών εργασιών που αφορούν ως επί το πλείστον, τη διαμόρφωση της αυλής του τεμαχίου καθώς ιστορικά η αυλή αποτελούσε αναπόσπαστο μέρος της οικοδομής. Σε αυτές τις εργασίες περιλαμβάνεται η αποκατάσταση/κατασκευή παραδοσιακού περιτειχίσματος, ξηρολιθικής δόμης, παραδοσιακών πλακόστρωτων /λιθόστρωτων, φούρνου, στέρνας και άλλων αυθεντικών στοιχείων, καθώς και συντήρηση υφιστάμενων αξιόλογων τοιχογραφιών, εξειδικευμένες στατικές εργασίες και άλλες τυχόν ειδικές κατασκευές. Επίσης ως ειδική εργασία θα υπολογίζονται τα επιπρόσθετα κόστη μεταφοράς υλικών, σε περίπτωση που μια διατηρητέα οικοδομή δεν διαθέτει πρόσβαση από κανονικά οχήματα. 

Επιχορηγήσεις

Σε όλες τις διατηρητέες οικοδομές που βρίσκονται στις περιοχές των Σχεδίων Ανάπτυξης των Αστικών Συμπλεγμάτων Λευκωσίας, Λεμεσού, Λάρνακας, Πάφου και Πόλης Χρυσοχούς, η επιχορήγηση ανέρχεται στο 40% του αναγνωρισμένου κόστους συντήρησης.

Για όλες τις υπόλοιπες διατηρητέες οικοδομές, που βρίσκονται στην ύπαιθρο, η επιχορήγηση φτάνει το 50% του αναγνωρισμένου κόστους συντήρησης.

Το ανώτατο ποσό κατευθείαν χορηγίας από το Κράτος που δίνεται, δεν υπερβαίνει τα €90.000. Το ποσό αυτό συμπεριλαμβάνει επίσης και το 50% της μελέτης /επίβλεψης του έργου μέχρι το ποσό των €4.000, με ανώτατο ποσοστό αμοιβής το 10% του πραγματικού κόστους του έργου.Το συνολικό ποσό της επιχορήγησης δεν θα ξεπερνά το 50% του αναγνωρισμένου κόστους.

• Εφαρμόζοντας τα δεδομένα σε ενα υποθετικό οικοδόμημα

Ένας ιδιοκτήτης έχει μια διατηρητέα οικοδομή με εμβαδόν 200τ.μ. με πραγματικό κόστος συντήρησης €180.000 και αμοιβή μελετητή €12.000. Το ανώτατο καθορισμένο κόστος από το κράτος είναι €1100/τ.μ. δηλαδή 1100 Χ 200τ.μ.= €220.000.
Συνεπώς, το αναγνωρισμένο κόστος συντήρησης είναι €180.000, που είναι το χαμηλότερο από τις δύο τιμές. 

• Στην πόλη

Αν η οικοδομή αυτή είναι σε πόλη θα πάρει 40% χορηγία από τα €180.000 δηλαδή €72.000 συν €4.000 για το μελετητή, δηλαδή €76.000.

• Στην ύπαιθρο

Αν η οικοδομή είναι στην ύπαιθρο, θα πάρει 50% χορηγία, δηλαδή €90.000

>>> Οι οικονομικές εξελίξεις σήμερα <<<

Τα φορολογικά κίνητρα
Τα φορολογικά κίνητρα δίνονται, αφού η διατηρητέα οικοδομή έχει συντηρηθεί συνολικά και ορθά/ ή σε περίπτωση που έχει ελεγχθεί από τον Κλάδο Διατήρησης του Τμήματος Πολεοδομίας Οικήσεως και δε χρειάζεται συντήρηση διότι είναι ήδη ορθά συντηρημένη.  Σε περίπτωση που η κατάσταση μιας διατηρητέας οικοδομής ή τμημάτων της κριθεί επικίνδυνη τότε είναι δυνατή, μετά από απευθείας σχετική έγκριση από τον Διευθυντή του Τμήματος Πολεοδομίας και Οικήσεως, η εκτέλεση άμεσων εργασιών σωστικής φύσης από τον ιδιοκτήτη- ο οποίος έχει και την ευθύνη για τη διατήρηση της οικοδομής του,- για διασφάλιση της στατικής επάρκειας της οικοδομής του και αποφυγή κατάρρευσής της.

• Μεταφορά συντελεστή δόμησης

Τα αναπτυξιακά δικαιώματα μιας οικοδομής δεν χάνονται λόγω της διατήρησής της αλλά μπορούν να μεταφερθούν/πωληθούν σε άλλη περιοχή. Επιπρόσθετα χαρίζονται και τετραγωνικά μέτρα, ώστε με την πώλησή τους να ενισχύεται η δυνατότητα αύξησης της επιχορήγησης για τη συντήρηση της οικοδομής.

Αξίζει να αναφερθεί ότι, δίνονται κίνητρα για διατήρηση οικοδομής και προς τους ενοικιαστές. 

Ειδικότερα, ενοικιαστής διατηρητέας οικοδομής που προχωρεί στην συνολική συντήρηση/αποκατάστασή της, μπορεί να επωφεληθεί από μέρος ή από το σύνολο των παρεχόμενων κινήτρων που προβλέπονται για τον ιδιοκτήτη της διατηρητέας οικοδομής εκτός της μεταφοράς υπολειπόμενου συντελεστή δόμησης, νοουμένου ότι πληρούνται οι πιο κάτω προϋποθέσεις:

(α) Η αίτηση να προσυπογράφεται από τον ιδιοκτήτη της διατηρητέας οικοδομής, και

(β) να έχουν τηρηθεί όλες οι απαιτήσεις και να έχουν εξασφαλιστεί όλες οι άδειες που προβλέπονται από την ισχύουσα Νομοθεσία για τη συντήρηση της διατηρητέας οικοδομής.