Θα επηρεάσει την αγορά ακινήτων η κάθοδος ξένων Διευθυντών και επιχειρήσεων; Πώς απαντά ο Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών 

ΣΥΝΕΝΤΕΥΞΗ ΣΤΟΝ 
ΧΑΡΑΛΑΜΠΟ ΖΑΚΟ

Η αύξηση των τιμών των κατασκευαστικών υλικών αναμένεται να συνεχιστεί και τους επόμενους μήνες, όπως σημείωσε σε συνέντευξη του στην Brief o Πρόεδρος του Συμβουλίου Εγγραφής Κτηματομεσιτών , Μαρίνος Κυναιγείρου, σχολιάζοντας ταυτόχρονα το κατά πόσον θα επηρεαστεί η αγορά ακινήτων αλλά και τα ενοίκια από την στρατηγική της κυβέρνησης για προσέλκυση υψηλά αμειβόμενων ξένων εργαζομένων αλλά και επιχειρήσεων. 

>>> Διαβάστε σχετικά: ΑΝΑΛΥΣΗ: Δύσκολο έως ακατόρθωτο το κτίσιμο φέτος <<<

Όπως ανέφερε μεταξύ άλλων ο κ. Κυναιγείρου, η προσέλκυση εργαζομένων με υψηλά εισοδήματα δεν πρέπει να μας φοβίζει, αλλά ούτε και θα επηρεάσει τις τιμές των περισσοτέρων ακινήτων, καθώς όπως επεξηγεί το ενδιαφέρον τέτοιων ατόμων και επιχειρήσεων επικεντρώνεται σε διαμερίσματα υψηλής ποιότητας και σε γραφειακούς χώρους. 

Μάλιστα, όπως τόνισε ο κ. Κυναιγείρου η κάθοδος ξένων εταιρειών και εργαζομένων θα έχει πολλαπλά οφέλη για την οικονομία και θα είναι πολλαπλάσια από τις όποιες προκλήσεις, υπογραμμίζοντας πως ένα τέτοιο μοντέλο ανάπτυξης ακολούθησαν μεγάλα διεθνή και επιχειρηματικά κέντρα, όπως το Λουξεμβούργο, η Σιγκαπούρη και το Χονγκ Κονγκ.

Όσον αφορά το κατά πόσον θα δημιουργηθεί μια νέα φούσκα στις τιμές των ακινήτων,  λόγω των αυξήσεων στα κατασκευαστικά υλικά, ο κ. Κυναιγείρου παράθεσε στοιχεία από την Κεντρική αλλά και 3 λόγους για τους οποίους δεν τίθεται ένα τέτοιο ζήτημα.

Αυτούσια τα όσα ανέφερε ο κ. Κυναιγείρου στην Brief: 

Tι γίνεται με τις αυξήσεις στα κατασκευαστικά υλικά κύριε Κυναιγείρου; Τι αυξήσεις περιμένουμε να δούμε σε σπίτια και σε διαμερίσματα; Ποια θα επηρεαστούν περισσότερο;

«Είναι πλέον γεγονός ότι η αύξηση των τιμών των υλικών αναμένεται δυστυχώς να συνεχιστεί και τους επόμενους μήνες. Λόγω της ενεργειακής κρίσης αλλά και της αύξησης των τιμών σε διεθνές επίπεδο, αναδεικνύεται μια τεράστια ανατίμηση η οποία επηρεάζει όλο τον κατασκευαστικό και οικοδομικό κλάδο. Η συνεχιζόμενη αύξηση των τιμών πρώτων υλών, όπως ο σίδηρος και ο χαλκός, αναπόφευκτα θα επηρεάσει και τις τιμές πώλησης. Επίσης, καθοριστικό ρόλο στις πιο πάνω συνθήκες διαδραματίζει και η συνεχιζόμενη κατάσταση του πολέμου στην Ουκρανία, οπότε δεν μπορούμε να είμαστε σίγουροι πότε θα ξεκινήσει η εξομάλυνση των τιμών των πιο πάνω υλικών. Το ράλι αυξήσεων των υλικών οικοδομής, θα έχει αντίκτυπο στην τελική τιμή διάθεσης των καινούργιων ακινήτων αλλά και επιπλοκές σε σχέση με κτίρια τα οποία πωλήθηκαν «στα χαρτιά» υπό άλλες συνθήκες αγοράς και η κατασκευή τους τώρα θα ξεκινήσει. Σε αρχικό στάδιο δεν θα επηρεάσει σε μεγάλο βαθμό τις τιμές των μεταχειρισμένων ακινήτων, αλλά αν οι αυξημένες τιμές διαρκέσουν για πολύ καιρό, σίγουρα θα αυξηθούν οι τιμές όλων των ακινήτων».

Κύριε Κυναιγείρου πόσο επηρεάστηκαν οι τιμές των ενοικίων από αυτές τις εξελίξεις; Τα ενοίκια δεν είναι μυστικό ότι πλέον αντιστοιχούν και πολλές φορές ξεπερνούν το αντίτιμο της δόσης για την αγοραία αξία αυτών των διαμερισμάτων εάν κάποιος τελικά προχωρούσε με την αγορά τους. Γιατί συμβαίνει αυτό και θα δούμε και άλλες αυξήσεις;

«Οι τιμές των ενοικίων διαμερισμάτων σε αρκετές περιοχές παγκύπρια παρουσιάζουν αύξηση και αυτό οφείλεται κυρίως στην ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Είναι ο νόμος της αγοράς ότι όπου υπάρχει μεγάλη ζήτηση οι τιμές ανεβαίνουν. Στις περισσότερες περιοχές όμως, δεν είναι τόσο μεγάλη η αύξηση των ενοικίων. Μάλιστα, κατά τη διάρκεια της πανδημίας, σε κάποιες τουριστικές περιοχές, επειδή αρκετά διαμερίσματα που μέχρι προηγουμένως αξιοποιούνταν για ημερήσιες μισθώσεις μπήκαν στην αγορά λόγω απουσίας τουριστών, υπήρξε σταθερότητα των τιμών. Δεν πρέπει επίσης να ξεχνάμε πως με εξαίρεση το 2020, η κυπριακή οικονομία κατέγραφε σημαντικούς ρυθμούς ανάπτυξης τα τελευταία χρόνια. Η όποια αύξηση των ενοικίων, στις πλείστες περιοχές δε ήταν μεγαλύτερη από αυτήν των ρυθμών ανάπτυξης. 

Το 2021 και το 2022 καταγράφεται αυξημένο ενδιαφέρον και για απόκτηση ακινήτων διαφόρων ειδών. Το δίλημμα ενοικίαση ή απόκτηση ακινήτου δεν έχει να κάνει τόσο με τη σύγκριση δόσης – ενοικίου αλλά περισσότερο με το κατά πόσο κάποιος διαθέτει και θέλει να αξιοποιήσει το απαιτούμενο αρχικό κεφάλαιο για απόκτηση ακινήτου. Τα τελευταία χρόνια, λόγω της μείωσης των επιτοκίων και της σταθερότητας του τομέα, η απόκτηση ακινήτου αποτελούσε μία ιδιαίτερα ελκυστική επιλογή. 

Είδαμε το κράτος να προχωρά με νέο σχέδιο για προσέλκυση εργαζομένων και επιχειρήσεων. Αναπόφευκτα αυτοί οι εργαζόμενοι που θα έρθουν Κύπρο και οι εταιρίες θα αναζητήσουν κτήρια για γραφεία αλλά και διαμερίσματα για στέγαση των εργαζομένων τους. Αυτό μπορεί να δώσει ώθηση στην αγορά ακινήτων ωστόσο πόσο θα επηρεάσει ταυτόχρονα και τις τιμές; Θα δούμε αύξηση στις τιμές πώλησης και ενοικίων;

Με δεδομένο ότι η Κύπρος μαστίζεται από υπογεννητικότητα και γήρανση του πληθυσμού της, η προσέλκυση εργαζομένων υψηλής εισοδηματικής στάθμης θα έχει πολλαπλά οφέλη για τον τομέα των ακινήτων και την οικονομία γενικότερα. Όπως αναφέραμε και προηγουμένως, όπου υπάρχει ζήτηση οι τιμές κινούνται ανοδικά. Ωστόσο, όπως βλέπουμε ήδη από τις εταιρείες τεχνολογίας που έχουν έρθει στην Κύπρο, το ενδιαφέρον τους επικεντρώνεται κυρίως σε γραφειακούς χώρους και διαμερίσματα υψηλής ποιότητας, άρα δεν θα αυξηθούν οι τιμές όλων των τύπων ακινήτων και σίγουρα όχι σε όλες τις περιοχές. Δεν πρέπει να μας φοβίζει αυτή η εξέλιξη με την κάθοδο ξένων εταιρειών καθώς τα συνολικά οφέλη για την οικονομία (αύξηση κρατικών εσόδων, δημιουργία νέων καλά αμειβόμενων θέσεων εργασίας, αύξηση της κατανάλωσης) είναι πολλαπλάσια από τις όποιες πρόσκαιρες προκλήσεις. Ένα τέτοιο μοντέλο ανάπτυξης ακολούθησαν μεγάλα διεθνή επιχειρηματικά κέντρα όπως το Λουξεμβούργο, η Σιγκαπούρη και το Χονγκ Κονγκ».

Κύριε Κυναιγείρου. Συζητείται έντονα το τελευταίο διάστημα κατά πόσο μπορεί να δημιουργηθεί μία νέα φούσκα στις τιμές των ακινήτων. Υπάρχει βάση για να τίθεται ένα τέτοιο ζήτημα;

«Αντιλαμβάνομαι την αγωνία των αγοραστών και ενοικιαστών στο εν λόγω θέμα αφού είναι δεδομένο και αναμενόμενο πλέον ότι καθώς οι τιμές των πρώτων υλών συνεχίζουν την ανοδική τους πορεία, αναπόφευκτα θα αυξηθούν και οι τελικές τιμές πώλησης των ακινήτων. Αυξημένο θα είναι επίσης το κόστος για όσους προτίθενται να ανακαινίσουν/αναβαθμίσουν το ακίνητό τους. 

Πρόσφατα, η Κεντρική Τράπεζα δημοσίευσε τους Δείκτες Τιμών Κατοικιών για το τέταρτο τρίμηνο του 2021. Σύμφωνα με τους Δείκτες, οι τιμές οικιών αυξήθηκαν κατά 1% σε ετήσια βάση και των διαμερισμάτων κατά 6.3%. Συνολικά, η ετήσια αύξηση ήταν 2.6%, αισθητά χαμηλότερη από τον ετήσιο ρυθμό ανάπτυξης της κυπριακής οικονομίας. Παράλληλα, το συγκεκριμένο τρίμηνο το κατασκευαστικό κόστος αυξήθηκε κατά 17.3% σε ετήσια βάση άρα είναι λογικό και αναμενόμενο να δούμε περαιτέρω αυξήσεις το επόμενο διάστημα. Κατά την άποψη μας, ωστόσο, δεν τίθεται θέμα φούσκας για μία σειρά από λόγους. Πρώτον επειδή η αύξηση μέχρι το τέλος του 2021 ήταν σε φυσιολογικά πλαίσια και δημιουργήθηκε κατά κύριο λόγο εξαιτίας της αυξημένης ζήτησης. Δεύτερον, οι περαιτέρω αυξήσεις σχετίζονται αποκλειστικά με την αύξηση των τιμών των πρώτων υλών διεθνώς και είναι ένα φαινόμενο που δεν επηρεάζει μόνο την Κύπρο. Τρίτον, σύμφωνα με τους Δείκτες της Κεντρικής, οι τιμές εξακολουθούν να είναι πολύ χαμηλότερα από τις αντίστοιχες του 2007 όταν είχαν φτάσει στο αποκορύφωμά τους αλλά και σε σύγκριση με το 2010 ή το 2012 αν θέλουμε να πάμε πίσω μία δεκαετία. Ενδεικτικά, κατά το πρώτο τρίμηνο του 2010 οι τιμές ήταν στο «100» ενώ κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2021, μόλις στο «81».

Τι να περιμένουμε τους επόμενους μήνες;

«Η δική μας εκτίμηση είναι πως και οι επόμενοι μήνες θα χαρακτηρίζονται από εκτεταμένη αβεβαιότητα ενώ η αύξηση στο κόστος βασικών αγαθών θα συνεχίσει να ασκεί πίεση στην αγοραστική δύναμη των καταναλωτών, οι οποίοι θα είναι προσεκτικοί με τις αποφάσεις τους, ιδιαίτερα για αγορές μεγάλης αξίας. Παράλληλα, το απόθεμα μεταχειρισμένων ακινήτων στην αγορά, σταδιακά μειώνεται άρα και πάλι θα ασκηθεί ανοδική πίεση στις τιμές. Επίσης, προοδευτική άνοδος της ζήτησης θα καταγράφεται και για αποθηκευτικούς χώρους, καθώς η επέκταση όλων των μορφών ηλεκτρονικού εμπορίου δεν ήταν ένα φαινόμενο της πανδημίας αλλά ήρθε για να μείνει. Σε επίπεδο επαρχιών, δεν υπήρξε κάποια δραματική διαφοροποίηση της ζήτησης. Σε κάθε επαρχία υπάρχει ζήτηση για συγκεκριμένα είδη ακινήτων, τόσο προς αγορά όσο και προς ενοικίασης. Όλα αυτά βέβαια υπό την αίρεση των εξελίξεων στο μέτωπο του πολέμου και στις διεθνείς γεωπολιτικές σχέσεις». 

Κύριε Κυναιγείρου πότε συμβουλεύετε να ψάξει κάποιος για ενοικίαση; Υπάρχει κάποια περίοδος κατά την οποία υπάρχει αυξημένη προσφορά και κατ’ επέκταση κάποιος μπορεί να βρει περισσότερες ευκαιρίες; Τι πρέπει να προσέξει κάποιος κατά την ενοικίαση; 

«Η απόφαση για ενοικίαση κάποιου ακινήτου εξαρτάται προσωπικά από τον καθένα και τις ανάγκες του. Προτού όμως ξεκινήσει κάποιος να ψάχνει ακίνητο προς ενοικίαση, θα πρέπει να βεβαιωθεί ότι η οικονομική κατάσταση του, του το επιτρέπει και σίγουρα θα πρέπει να απευθυνθεί σε νόμιμο κτηματομεσίτη, για αποφυγή οποιωνδήποτε ανεπιθύμητων «εκπλήξεων» επί της διαδικασίας. Καθημερινά δεχόμαστε πολλά παράπονα για το φαινόμενο της παράνομης κτηματομεσητείας, οπότε πάντα προτρέπουμε το κοινό να είναι ιδιαίτερα προσεκτικό. Ευκαιρίες για καλές τιμές ενοικίασης ακινήτων υπάρχουν σε καθημερινή βάση και σίγουρα με τη βοήθεια ενός εγγεγραμμένου κτηματομεσίτη θα μπορέσει ο ενδιαφερόμενος να βρει αυτό που πραγματικά επιθυμεί. 

Επίσης, είναι σημαντικό όταν κάποιος πρόκειται να προχωρήσει στην ενοικίαση ενός ακινήτου να λάβει υπόψη του τους όρους του συμβολαίου που πρόκειται  να συνάψει με τον ιδιοκτήτη του ακινήτου, τα επιπλέον κόστη όπως πχ. κοινόχρηστα, κόστος θέρμανσης, κτλ. Τέλος, είναι σημαντικό να λάβει υπόψη του τις  παραμέτρους που προσδιορίζουν την ενοικιαστική αξία του ακινήτου όπως πχ. την παλαιότητα του ακινήτου, τυχόν κατασκευαστικές ατέλειες, επίπλωση, προσβασιμότητα».